摘 要：依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分為決策風(fēng)險、土地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建造風(fēng)險和銷售風(fēng)險等五類，并對其進(jìn)行深入分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險防范對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項目 風(fēng)險 對策
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中。因而，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進(jìn)行識別，進(jìn)而提出防范對策，具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程，可將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險依次分為決策風(fēng)險、土地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建造風(fēng)險和銷售風(fēng)險等五類。
1.決策風(fēng)險。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個重要的環(huán)節(jié)，在本階段，通過對政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合分析市場的供需情況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策等，制定房地產(chǎn)開發(fā)項目策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營的類型和時機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。項目的開發(fā)類型定位對項目的成功與否至關(guān)重要，房地產(chǎn)土建工程一旦完成，很難再就房地產(chǎn)的開發(fā)類型進(jìn)行更改。
2.土地風(fēng)險。土地是房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目影響很大。土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，決定著土地的潛在收益能力，是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決定性因素。土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。土地要通過公開拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓等方式取得，在取得土地的過程中，對土地的價格定位、競標(biāo)方式的選擇等都可能造成土地風(fēng)險。土地在競標(biāo)成功后，一般面臨大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作，并且涉及許多法律，使開發(fā)商面臨各種復(fù)雜情況。因而，拆遷也會給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來風(fēng)險。有的開發(fā)商為了戰(zhàn)略考慮，對土地進(jìn)行儲備，在土地價格比較低的時候買進(jìn)土地，從而獲得更多的利潤，但在土地儲備過程中，可能面臨土地收回、土地政策變動等風(fēng)險。
3.設(shè)計風(fēng)險。設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達(dá)到75%。合理的設(shè)計可以降低成本10%，由于設(shè)計原因引起的質(zhì)量事故占總事故量的40%。設(shè)計風(fēng)險是指由于設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計進(jìn)度不能滿足工程要求;還可能因設(shè)計方案不合理而造成房地產(chǎn)租售不出去，房產(chǎn)滯銷而引起收益下降。所以設(shè)計前，要在現(xiàn)場勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設(shè)計方案。加強(qiáng)設(shè)計監(jiān)理和設(shè)計審查，避免頻繁的設(shè)計變更，從而規(guī)避設(shè)計風(fēng)險。
4.建造風(fēng)險。建造風(fēng)險主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。開發(fā)商采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)等三種。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等;如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給項目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延