標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項(xiàng)目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績(jī)好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項(xiàng)。項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過(guò)員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過(guò)層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。
通過(guò)研究各項(xiàng)開發(fā)工作的特點(diǎn),可以得出開發(fā)成本變動(dòng)發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計(jì);政府報(bào)建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個(gè)關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項(xiàng)目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來(lái)進(jìn)行一些方法探討。
3 成本管理與員工業(yè)績(jī)考核
3.1 成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個(gè)部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個(gè)部門或某幾個(gè)人的事,而是全公司每個(gè)員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。員工的工作是通過(guò)部門業(yè)績(jī)體現(xiàn)出來(lái)的,因此員工考核可通過(guò)先考核部門業(yè)績(jī),然后在部門內(nèi)部通過(guò)評(píng)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。從表2中對(duì)應(yīng)看出各部門與各項(xiàng)成本的工作密切關(guān)系。
對(duì)一個(gè)中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報(bào)建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對(duì)公司所有成本事項(xiàng)進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財(cái)務(wù)部對(duì)資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2 成本管理與部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容
3.3 成本管理業(yè)績(jī)考核辦法
業(yè)績(jī)考核以目標(biāo)成本為基準(zhǔn),以項(xiàng)目實(shí)際成本為考核評(píng)價(jià)依據(jù),通過(guò)對(duì)員工參與執(zhí)行工程合同情況進(jìn)行考核,以達(dá)到成本控制目標(biāo)。企業(yè)成本可先分解為若干個(gè)項(xiàng)目目標(biāo),每個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)再分解為若干個(gè)合同目標(biāo)、每個(gè)合同目標(biāo)再按責(zé)任比例逐一進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)企業(yè)部門。項(xiàng)目所有合同考核匯總就形成了項(xiàng)目考核部門業(yè)績(jī),所有項(xiàng)目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績(jī)。
以單個(gè)合同為例:技術(shù)部門優(yōu)化圖紙,使之不能超過(guò)設(shè)計(jì)指標(biāo);合同部門不能超過(guò)合同指標(biāo)(設(shè)計(jì)指標(biāo)和合同指標(biāo)均由目標(biāo)成本派生而成);合同一經(jīng)簽定,交與工程部門執(zhí)行,工程部門確定責(zé)任人,由該責(zé)任人全程跟蹤完成合同內(nèi)容直至通過(guò)驗(yàn)收,并交差執(zhí)行其他部門有關(guān)工程的管理指令(如修改和變更等),在執(zhí)行中可提出自己的看法和意見以節(jié)約成本。工程完工后,如該筆合同的最終結(jié)算款節(jié)省或超標(biāo),則首先確認(rèn)工程責(zé)任人的業(yè)績(jī)或責(zé)任,其次確認(rèn)其他管理部門的業(yè)績(jī)或責(zé)任,按一定比例各負(fù)其責(zé),綜合考核評(píng)定。這樣做就有章可循,實(shí)現(xiàn)了公司對(duì)員工業(yè)績(jī)好壞的考核,每一筆合同都實(shí)行考核,就能保證整個(gè)項(xiàng)目的成本得到有效控制。
建立合同考核制的做法,可最大限度的調(diào)動(dòng)員工積極性和主觀能動(dòng)性,提高業(yè)務(wù)水平,深挖控制成本的潛力,同時(shí)也可避免管理上相互推諉,使成本監(jiān)控真正落實(shí)到位。