摘要：文章從工程設計、項目實施等方面簡單闡述了如何對開發(fā)項目進行成本控制和管理。

    關鍵詞：成本控制  管理
   
    0 引言
   
    在市場經(jīng)濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)項目的成本控制顯得尤為重要。
   
    合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發(fā)建設的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應有二個關鍵階段：設計階段和施工階段。
   
    1 項目設計階段，成本控制的重頭戲
   
    項目設計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項目設計階段一般可統(tǒng)分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經(jīng)濟指標，每一項指標都關系到項目的開發(fā)成本。整個設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：　
   
    1.1 項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設計方案的“經(jīng)濟合理性和技術先進性”間的關系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構設計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。
   
    1.2 初步設計完成后，房開企業(yè)技術部門要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這一階段十分重要，著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標，整個設計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經(jīng)濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預算設計。
   
    1.3 施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質(zhì)量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容。實施限額設計，在滿足設計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點：①建筑結(jié)構形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點盡量采用成本較低的結(jié)構形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結(jié)構或框架結(jié)構。②基礎結(jié)構形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎形式、埋置深度，避免在施工時出

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