方位的預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)警體系將市場風(fēng)險、匯率風(fēng)險、流動性過剩、利率風(fēng)險、房地產(chǎn)周期、投資周期、社會環(huán)境等外部風(fēng)險因素量化為指標(biāo),通過這些指標(biāo)體系的監(jiān)控,隨時掌握外部風(fēng)險對項目運作的影響,在風(fēng)險防范方面掌握主動權(quán),減少由于外部條件改變帶來的損失。建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),其實質(zhì)是將外部風(fēng)險內(nèi)部化處理,將不可控因素變?yōu)榭煽匾蛩亍?/P>
2.3 與城市政府簽訂協(xié)議,保證項目需求
房地產(chǎn)拆遷項目開發(fā)周期長,市場變化莫測,為保證市場需求,可與城市政府簽訂協(xié)議。為保證項目的消費市場,城市政府不在該片區(qū)出讓土地,或者將舊城改造土地納入當(dāng)年城市土地出讓計劃,減少當(dāng)年城市土地供應(yīng)量。針對拆遷戶實施減免計劃,如“拆一免二減三”和違章建筑清理計劃。
3 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中的內(nèi)部風(fēng)險控制措施
3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的內(nèi)部風(fēng)險控制體系
在制度層面上,建立以決策委員會、風(fēng)險控制委員會、審計委員會為核心的內(nèi)部風(fēng)險控制體系,完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度;建立健全崗位責(zé)任制,明確各工作崗位的任務(wù)、責(zé)任;制定完備的風(fēng)險管理政策、風(fēng)險提示程序和風(fēng)險限額標(biāo)準(zhǔn)。在技術(shù)層面上,建立有效的風(fēng)險監(jiān)測和信息管理系統(tǒng)。
建立健全的崗位責(zé)任制度,發(fā)揮員工的主人翁意識,對員工適當(dāng)?shù)氖跈?quán),明確員工的權(quán)、責(zé)、利,要求員工及時將各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險隱患層層上報,同時也讓各層員工掌握企業(yè)中各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險狀況。確定自下而上的“風(fēng)險通報系統(tǒng)”和自上而下的“風(fēng)險反饋系統(tǒng)”,這兩套系統(tǒng)可充分發(fā)揮員工的主人翁精神,調(diào)動工作積極性,有效防范由于員工操作性失誤帶來的風(fēng)險。
風(fēng)險管理政策以房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的理念、價值觀和投資目標(biāo)為依據(jù),以實際項目、外部條件和項目可承受的風(fēng)險水平為依托,隨時調(diào)整風(fēng)險管理的政策可以確保政策的針對性和時效性。
3.2 建立科學(xué)的投資決策流程
房地產(chǎn)拆遷投資項目一方面需要在拆遷、補償、安置等方面享受城市政府的優(yōu)惠政策,因此房地產(chǎn)拆遷投資項目在運作期間或多或少會受到來自城市政府的行政干預(yù)或者承受領(lǐng)導(dǎo)的意志壓力;另一方面項目的運作需要科學(xué)的投資決策流程,在項目投資決策過程中切忌出現(xiàn)“領(lǐng)導(dǎo)三拍”現(xiàn)象,以免造成投資決策的失誤。嚴(yán)格控制投資風(fēng)險,建立科學(xué)民主的投資決策流程,要求企業(yè)做好評估工作和項目可行性研究工作。
建立專家資源庫,成員包含來自法律、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、人口學(xué)、行政、工程、環(huán)境、規(guī)劃、土地以及營銷策劃等行業(yè)的專家,以專家團隊為核心的企業(yè)評價專家組和項目評價專家組,嚴(yán)格按照決策委員會確定的企業(yè)評價體系和項目評價體系對投資項目進行評估,將評估結(jié)果整理成項目可行性研究報告,作為決策委員會和風(fēng)險控制委員會的投資決策基礎(chǔ)。
4 結(jié)語
舊城改造、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷的運作成功會出現(xiàn)政府、開發(fā)企業(yè)、居民多贏的局面,即政府通過解決舊城改造的資金缺口,盤活了舊城經(jīng)濟,改善了居民居住環(huán)境;房地產(chǎn)企業(yè)獲取了開發(fā)收益,擴大了企業(yè)影響;居民獲得更好的居住環(huán)境,是一項造福于民的工程,將為我國和諧社會的構(gòu)建貢獻力量,因此應(yīng)當(dāng)引起地方政府與房地產(chǎn)投資企業(yè)的足夠重視。
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