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房地產(chǎn)多項目開發(fā),最有效的管理模式

2006/12/14 9:13:53 |  15364次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

管理費用,難以實施有效的考核,進(jìn)而導(dǎo)致項目計劃、目標(biāo)的偏差率很大,而無法實現(xiàn)項目投資目標(biāo)。
    事實證明:無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”,還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”,現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題,也都在思考同一個問題:最有效的項目管理模式是什么?
    通過深入研究分析和實踐檢驗,蘭德認(rèn)為“項目投資主體虛擬化,項目管理主體實體化”是最有效的投資開發(fā)模式。
   “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目,還是異地項目,都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目(投資)公司,該項目(投資)公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理,除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外,沒有任何其他人員(但列支管理費用)。

項目投資主體虛擬化的益處

◆ 有利于項目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);
◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險;
◆ 有利于財務(wù)核算; 
◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 

   “項目管理主體實體化”是指由公司(或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨立法人資格的項目管理公司,并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司,項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》,并支付一定額度的管理費用。

“項目管理主體實體化”的益處

◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用;
◆ 有利于實施有效的考核;    
◆ 有利于項目投資目標(biāo)的實現(xiàn)。

   “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進(jìn)一步完善,但大量實踐表明,這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題,也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式,應(yīng)該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。

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