1．什么是風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定的事件或條件，一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)源于任何項(xiàng)目中都存在的不確定性。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變化程度，變化程度越大所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源識(shí)別
在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理水平不高、預(yù)測(cè)市場(chǎng)能力不強(qiáng)、組織協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術(shù)水平不高的失誤、不科學(xué)決策形成的風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)項(xiàng)目所有參與各方造成的風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1）項(xiàng)目的資金支付能力風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金、資金籌措和融資能力估計(jì)過(guò)高，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制由于突發(fā)性事件造成嚴(yán)重失控、意外因素過(guò)多等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)，這些屬于可控制風(fēng)險(xiǎn)。
2）開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或開發(fā)企業(yè)向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題。在施工階段，開發(fā)企業(yè)管理人員、監(jiān)理單位監(jiān)理人員、施工單位管理人員等對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)，這些屬于可控制風(fēng)險(xiǎn)。
3）項(xiàng)目的履約能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩，這些屬于可控制風(fēng)險(xiǎn)。
4）開發(fā)項(xiàng)目的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，最合理使用項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求最大利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。
5）開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是決策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位。一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可控制風(fēng)險(xiǎn)。
這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的，這種風(fēng)險(xiǎn)屬于可控風(fēng)險(xiǎn)。
6）開發(fā)項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控風(fēng)險(xiǎn)，屬于高風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的綜合控制措施
1）工程項(xiàng)目策劃階段
做好可行性研究，加強(qiáng)項(xiàng)目的前期論證。項(xiàng)目的前期論證是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，要加強(qiáng)項(xiàng)目的前期調(diào)研，運(yùn)用現(xiàn)代工程學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)理論，借助先進(jìn)的科學(xué)手段、方法，掌握大量的信息資源，做出