查、因果性調(diào)查和預(yù)測(cè)性調(diào)查。
(1) 探測(cè)性調(diào)查。探索性調(diào)查是對(duì)房地產(chǎn)的模糊狀況或不清晰問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的方法，主要是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。如開(kāi)發(fā)的辦公樓宇滯銷是由于產(chǎn)品定位失誤造成的，還是由于廣告宣傳的力度不夠而造成的。
(2) 因果性調(diào)查。因果性調(diào)查也稱做因果關(guān)系調(diào)查，是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出各個(gè)因素之間的因果關(guān)系。例如，通過(guò)控制廣告費(fèi)用在不同媒體的支出，來(lái)觀察不同媒體上的廣告對(duì)房地產(chǎn)銷售量的影響。
(3) 描述性調(diào)查。描述性調(diào)查是對(duì)具體的問(wèn)題作如實(shí)反映的調(diào)查方法。描述性調(diào)查主要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，并提出一些相關(guān)的問(wèn)題。描述性調(diào)查必須占有大量的信息情報(bào)，調(diào)查前需要有詳細(xì)的計(jì)劃和提綱以保證獲取的資料正確、可靠。例如，問(wèn)卷調(diào)查多屬這種調(diào)查方式。
(4 預(yù)測(cè)性調(diào)查。預(yù)測(cè)性調(diào)查是通過(guò)收集、分析、研究現(xiàn)有的各種市場(chǎng)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某種類型物業(yè)的需求量和變化趨勢(shì)。例如，附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推出時(shí)間可以根據(jù)其工程速度進(jìn)行預(yù)測(cè)。
上述四種調(diào)查是相互聯(lián)系、逐步深入的。探測(cè)性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)和提出問(wèn)題；描述性調(diào)查主要是說(shuō)明問(wèn)題；因果性調(diào)查主要是分析問(wèn)題；預(yù)測(cè)性調(diào)查主要是估計(jì)問(wèn)題發(fā)展的趨勢(shì)。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法
常用的市場(chǎng)調(diào)查方法有三類：
(1) 訪問(wèn)法。
訪問(wèn)法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，然后向被調(diào)查者以提問(wèn)或問(wèn)卷的方式詢問(wèn)問(wèn)題，并從問(wèn)題的答案中收集所需的資料信息。訪問(wèn)法的優(yōu)點(diǎn)是速度較快、成本低，缺點(diǎn)是所收集到的信息資料缺乏客觀性。訪問(wèn)法主要有以下三種形式：
①面談?wù){(diào)查； ②電話調(diào)查； ③通信調(diào)查。
(2) 實(shí)驗(yàn)法。
實(shí)驗(yàn)法是將調(diào)查縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，通過(guò)實(shí)驗(yàn)后得出一定的結(jié)果，再對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行推測(cè)。實(shí)驗(yàn)的目的，主要是了解被調(diào)查對(duì)象的環(huán)境、功能、定位是否受歡迎，了解被調(diào)查對(duì)象能否為市場(chǎng)所接受。
(3)觀察法。
觀察法是指調(diào)查人員通過(guò)被調(diào)查者的行為或行為痕跡來(lái)收集資料信息。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是可獲得某些被調(diào)查者不愿意言及與無(wú)法提供的信息，也能準(zhǔn)確客觀地獲得第一手資料，但缺點(diǎn)是調(diào)查對(duì)象的范圍比較窄，花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)。
五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查通常的程序主要包含以下三個(gè)步驟：
(1)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備
1)確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的。
2)擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象、方法、作業(yè)日期、作業(yè)進(jìn)度等。
3)根據(jù)調(diào)查作業(yè)的要求，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員，必要時(shí)，還需對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行必要和適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
(2)市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施
1)收集相關(guān)的信息資料，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策與法律等方面相關(guān)的信息資料。這些信息資料可以采取定期和不定期的方式收集，且在收集資料的過(guò)程中要做到及時(shí)、可靠、靈活。
2)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷。調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)要根據(jù)調(diào)查的目的和要求來(lái)確定，是整個(gè)調(diào)查工作的一項(xiàng)重要工作，它既具有科學(xué)性，又具有藝術(shù)性。其中調(diào)查問(wèn)卷的質(zhì)量高低直接影響到調(diào)查的效果。
3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查。即組織調(diào)查人員按選定的調(diào)查方法和設(shè)計(jì)的調(diào)查問(wèn)卷對(duì)被調(diào)查者進(jìn)行調(diào)