任何項目都從構思開始，項目構思常常來自于項目的上層系統(tǒng)(即國家、部門、企業(yè)等)的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。項目構思的好壞，不僅直接影響到整個項目策劃的成敗，而且關系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。
房地產(chǎn)項目構思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過程，是項目策劃的基礎和首要步驟，其實質在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機會。
一、房地產(chǎn)項目構思的環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目構思時，首先要預測可能的外部環(huán)境變化，放棄那些可能因外部環(huán)境的變化而難以持續(xù)經(jīng)營的項目，選擇能適應外部環(huán)境變化的項目，并根據(jù)可能的外部環(huán)境變化對項目進行可調性設計，以應付可能發(fā)生的變化；其次要全面分析開發(fā)項目的環(huán)境條件，特別要分析影響項目的敏感因素，以確定項目的可行性及開發(fā)時機是否已經(jīng)成熟。一般來說，環(huán)境條件對項目構思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素對項目構思的影響。
1、宏觀環(huán)境因素的影響
宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)項目構思的影響具有全域性，是非常重要的影，向因素。在具體的房地產(chǎn)項目實施過程中，宏觀環(huán)境因素的影響表現(xiàn)在：
(1)政治法律環(huán)境的影響。政治法律環(huán)境主要包括一個國家或地區(qū)的政治制度、政治形勢、方針政策和法律等。政治環(huán)境對房地產(chǎn)項目構思影響最大的是政府的產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)政策是指政府對某些特殊產(chǎn)業(yè)實行扶植或限制的政策，可分為國家產(chǎn)業(yè)政策和地方產(chǎn)業(yè)政策，地方產(chǎn)業(yè)政策的制定雖然以國家產(chǎn)業(yè)政策為依據(jù)，但地方政府往往會根據(jù)本地區(qū)的資源優(yōu)勢而確定不同的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策一旦確定，該產(chǎn)業(yè)范圍內的項目的立項審批程序以及稅收、貸款和其他相關條件基本確定，不同等級的房地產(chǎn)企業(yè)進入該產(chǎn)業(yè)的“門檻”標準已經(jīng)確定。法律環(huán)境對企業(yè)項目構思的影響主要體現(xiàn)在政府規(guī)制的變化。政府規(guī)制是強制性的，一旦規(guī)制出臺，任何屬于該范圍的經(jīng)濟主體都將無條件地執(zhí)行。
(2)技術環(huán)境的影響。技術環(huán)境是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術發(fā)展的動向等。當今科學技術發(fā)展的速度越來越快，其革命性成果大大改變了人類社會的生產(chǎn)和生活方式，也都會對項目構思產(chǎn)生巨大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，新技術、新工藝、新材料和新設備的運用，為企業(yè)提供了豐富的項目構思源泉，為企業(yè)取得較強競爭優(yōu)勢奠定了基礎。
(3)經(jīng)濟環(huán)境的影響。經(jīng)濟環(huán)境是指企業(yè)經(jīng)營過程中所面臨的各種經(jīng)濟條件、經(jīng)濟特征和經(jīng)濟聯(lián)系等客觀因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目都是在一定的經(jīng)濟環(huán)境中運作的，經(jīng)濟環(huán)境直接影響項目實施的可行性和經(jīng)濟效益。
(4)社會文化環(huán)境的影響。社會文化環(huán)境是指一個國家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀、宗教信仰、教育水平、社會結構和風俗習慣等情況。社會文化環(huán)境中許多因素都具有繼承性和穩(wěn)定性，受到傳統(tǒng)文化和歷史繼承的制約。但是，當社會的政治法律環(huán)境發(fā)生巨大變化時，社會文化環(huán)境也將隨之變化。這些變化將不僅直接導致人們的消費觀念、價值觀、教育水平、收人水平及結構的變化，而且會改變人們對一些產(chǎn)品的需求，引發(fā)許許多多新的需求，促成許多新項目構思的形成。
2、微觀環(huán)境因素的影響
地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，使不同地區(qū)的項目存在著不同程度的差異。所以在項目構思時，僅考慮其宏觀影響因素是不夠的，還必須對項目所在區(qū)域進行微觀因素分析。這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的