影響程度和速度不同，主要表現(xiàn)為對有的區(qū)域影響大，對有的區(qū)域影響小，對有的地區(qū)影響的快，對有的地區(qū)影響的慢，投資時必須加以考慮；其次，特定的地區(qū)經(jīng)濟可能免受或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，也可能形成與宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。所以，在項目構思時，只有把宏觀環(huán)境因素的普遍性和區(qū)域發(fā)展的特殊性結合起來，才能切實把握投資項目所在地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢，保證項目成功實施。下面從5個方面分析區(qū)域性微觀因素：
(1)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平包括物價和工資水平、儲蓄和貸款利率、人均CDP、消費結構和水平等指標，是房地產(chǎn)項目構思必須考慮的一個重要的區(qū)域性因素。同一國家不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著一定的差異，如東西差異、南北差異、沿海沿江與內(nèi)陸地區(qū)的差異。這種狀況的形成既有歷史性原因，也有地理位置上的原因。
(2)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略。地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略是根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和地區(qū)自身的優(yōu)勢，研究確定的該地區(qū)在今后若干年內(nèi)的發(fā)展目標，它必須具有超前性，能代表著該地區(qū)未來的重點發(fā)展方向。這是房地產(chǎn)構思中必須十分重視的問題，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目能以地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為指導，則在該地區(qū)的項目投資定位上不會產(chǎn)生大的偏差。
(3)產(chǎn)業(yè)結構變化的影響。產(chǎn)業(yè)結構變化是構成產(chǎn)業(yè)的各個組成部分發(fā)生變化而引起組織結構的變化。不同的產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)出的產(chǎn)品不同而具有自己獨特的技術經(jīng)濟特征，不同的產(chǎn)業(yè)階段，相同的產(chǎn)業(yè)還可能呈現(xiàn)出不同的業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)又隨著產(chǎn)業(yè)成熟度的提高而變化。企業(yè)面對這些變化，應積極地進行項目的構思，以加強企業(yè)的市場地位和競爭能力。
(4)環(huán)境因素。一個地區(qū)的環(huán)境因素主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境，是房地產(chǎn)項目構思必須重點考慮的因素等。
(5)人口因素。人口因素對該地區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)的需求至關重要。它包括人口的數(shù)量、家庭規(guī)模和結構、人的素質等。
二、新時期下房地產(chǎn)項目構思的制勝法寶----創(chuàng)新構思
市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房體制改革的不斷深入，使房地產(chǎn)市場日漸進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)市場競爭的實質是創(chuàng)新的競爭，這已是眾多開發(fā)商成功的秘訣。房地產(chǎn)項目構思的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在：
(1) 經(jīng)營策略的創(chuàng)新。
經(jīng)營策略的創(chuàng)新包括定價、銷售渠道、銷售策略、售后服務(物業(yè)管理)等方面的創(chuàng)新，這些創(chuàng)新都會吸引買家的注意力，是進行有效促銷的必要手段。特別是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新，在現(xiàn)階段應該體現(xiàn)“以人為本”的親情關懷，急業(yè)主所急、想業(yè)主所想。所以，房地產(chǎn)項目構思只有在理念、空間、文化、環(huán)境上創(chuàng)新，才能增強市場占有率，贏得買主的青睞，實現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟效益，創(chuàng)造良好社會和環(huán)境效益。
(2) 房地產(chǎn)項目目標設計理念的創(chuàng)新。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目構思上，就要依據(jù)開發(fā)商自身的實力、能力，結合政治、經(jīng)濟、社會等要素，尋找市場可發(fā)展空間，確立項目的銷售對象，在如林的項目競爭中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買不可的購買欲望。
(3) 房地產(chǎn)項目的空間創(chuàng)新。
建筑空間是項目設計的具體形態(tài)，優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟效益顯著，最主要的是在于其建筑空間特色。一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成?？臻g構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷、張揚個性與環(huán)境互融，也是空間設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。