房地產(chǎn)開發(fā)，是指為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目有項目的一些屬性，一次性，有明確的開始和完成時間，所有是暫態(tài)性的；房地產(chǎn)開發(fā)項目是獨特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果；同時房地產(chǎn)開發(fā)項目又是一個漸進的認(rèn)識過程、定義過程和明細的規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計過程、實施過程和工程交驗過程。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有上述特性，因此，房地產(chǎn)項目在開發(fā)目過程中，具有很多不確定性，所以房地產(chǎn)項目風(fēng)險無處不在。

   首先，我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期啟動和計劃階段的10大風(fēng)險。然后對項目兩階段主要風(fēng)險的應(yīng)對措施。

一、啟動階段：是組織承諾批準(zhǔn)項目或項目階段。

   對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產(chǎn)市場調(diào)查、購房者心理分析、開發(fā)項目市場定位。

     這一階段的可交付成果是：地塊選擇評估報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告。這一階段的風(fēng)險是：1、地塊、地段選擇失誤，2、地塊價格與價值相背離，3、地塊不利于設(shè)計規(guī)劃，4、地塊整治費用太大，5、市場調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離，6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤，7、調(diào)查對象有誤，8、購房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差，9、產(chǎn)品的市場客戶群判斷失誤，10、產(chǎn)品市場定位失誤。

在主要風(fēng)險識別出來后，緊接著進入評估過程，風(fēng)險評估包括定性評估和定量評估，對評估出來的風(fēng)險按其對項目影響的得失量大小進行排序。對排在第1位的風(fēng)險，建議采取規(guī)避手段進行解決。當(dāng)然對風(fēng)險應(yīng)對措施與項目發(fā)起人對風(fēng)險的態(tài)度和風(fēng)險承受程度有關(guān)，因為高風(fēng)險常伴隨高回報。項目啟動階段識別出來的風(fēng)險，在整個項目中，均屬于高風(fēng)險。在采取如下應(yīng)對措施：規(guī)避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受的選擇中，要特別小心謹(jǐn)慎。如項目地塊選擇失誤，將導(dǎo)致項目在后續(xù)運作過程中，處于被動局面。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這一階段特別重要。因為，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都是將做從未做過的事情，所做計劃工作的多少，必須與公司的規(guī)模和項目的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，首先決定要開發(fā)的項目量有多大，這必須與公司的資金實力匹配；其次是地塊的選擇，為了從經(jīng)營角度和運作角度考慮，在地塊選擇時，最好選擇三個以上不同地塊，分別對它的相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)特性進行前期初步比較，同時與三個土地提供單位進行洽談。

二、計劃階段：界定和改進目標(biāo)，從各種備選的行動方案中選擇更好的方案，以實現(xiàn)所承擔(dān)項目所要達到的目標(biāo)。

   在計劃階段的風(fēng)險是，1、對公司的經(jīng)營戰(zhàn)略理解不透；2、項目開發(fā)的目標(biāo)（質(zhì)量、進度、成本）設(shè)定不準(zhǔn)；3、缺乏歷史信息；4、開發(fā)項目無準(zhǔn)確的產(chǎn)品描述；5、沒有工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）；5、項目開發(fā)的約束條件（人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等）識別不夠；6、無備選方案或備選方案雷同；7、項目團隊人員缺乏相關(guān)的技能和知識；8、信息溝通不暢；9、高層不支持計劃工作；10、對計劃的本身認(rèn)識有誤。

   界定目標(biāo)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如何界定目標(biāo)？首先，必須明確公司的戰(zhàn)略意圖，公司戰(zhàn)略大致分為：維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級的戰(zhàn)略定位，開發(fā)