跌入“陷阱”。
二、規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu),研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策,對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目(包括在建和意向)、適宜項(xiàng)目情況,做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析,為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。
2、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性,企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成,必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力,有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力,熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī),唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn),才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。
3、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定符合質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則(①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn);②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過(guò)程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實(shí)的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。)規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標(biāo)準(zhǔn)(下轉(zhuǎn)第31頁(yè))(上接第29頁(yè))、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過(guò)程中,準(zhǔn)確核定標(biāo)的,利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制,合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件,為項(xiàng)目合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境;在合同契約簽訂的過(guò)程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移;在合同契約的履行過(guò)程中,合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定,利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段,將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過(guò)程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。
5、利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí),就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià),按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法;在實(shí)施過(guò)程中,就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響,加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督,按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則,及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核,用實(shí)事求是的態(tài)度,科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施,及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo),是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。
6、重視項(xiàng)目完成過(guò)程中階段性工作、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定由項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行,也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行,考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況,考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo),是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分,考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層(主要是項(xiàng)目經(jīng)理),考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo),對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目管理水平、管理績(jī)效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià),確認(rèn)階段性考核的結(jié)果,確認(rèn)最終結(jié)果,確認(rèn)項(xiàng)目管理組織(項(xiàng)目部)的職能是否具備“解體”。
7、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),及時(shí)掌握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力,規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”,避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)。
做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，需要建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理,重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè), 要知道風(fēng)險(xiǎn)管理(識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理)是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量,靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的,每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。