房地產(chǎn)商越來(lái)越重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、和景觀設(shè)計(jì)，甚至標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等，而設(shè)計(jì)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地位也越來(lái)越突顯出來(lái)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)是最終實(shí)現(xiàn)所有策劃理念，產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的手段，同時(shí)合理巧妙的設(shè)計(jì)不但可以避免日后不必要的重建和改建帶來(lái)的浪費(fèi)，還可以提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位，增加其產(chǎn)品附加值、提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，筆者以多年從事房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理的實(shí)際體會(huì)，從以下幾個(gè)方面談一談如何通過(guò)設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)項(xiàng)目增值。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào)
近年來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市都在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改建和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，客觀上要求開(kāi)發(fā)商能成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有部分實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商甚至被冠名為城市營(yíng)運(yùn)商，項(xiàng)目少則占地幾百畝，多則占地上千畝。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的地位在城市規(guī)劃中的地位也越來(lái)越高，反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求也越來(lái)越高。
從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身來(lái)看，其整個(gè)生命周期是一個(gè)開(kāi)發(fā)商投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，城市居民購(gòu)買(mǎi)、居住、生活，物業(yè)公司管理、維護(hù)等活動(dòng)的連續(xù)過(guò)程，因此其價(jià)值的體現(xiàn)是長(zhǎng)期的。如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未考慮與未來(lái)發(fā)展中的城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，則很難保證其持久的生命力。為此建筑師應(yīng)充分注重順應(yīng)城市規(guī)劃的脈絡(luò)，使得地產(chǎn)項(xiàng)目在城市變遷的過(guò)程中，不但保證其自身的完善和成熟，同時(shí)使其具有長(zhǎng)期保值的可能性。
二、設(shè)計(jì)必須以滿足客戶需求為主導(dǎo)
市場(chǎng)需求或者說(shuō)是客戶需求也是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的驅(qū)動(dòng)力之一。目前由于房地產(chǎn)投資熱潮高漲，在許多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商為搶占市場(chǎng)先機(jī)，盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和完成利潤(rùn)，在規(guī)劃之前既缺乏周密的市場(chǎng)調(diào)查和廣泛征求客戶意見(jiàn)，初步預(yù)算也往往不做。在沒(méi)有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案并進(jìn)行施工，到銷(xiāo)售時(shí)才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃或設(shè)計(jì)不合理再進(jìn)行大的調(diào)整，結(jié)果是增加了投資，也延誤了交付，帶來(lái)一系列的后遺癥，有些甚至使項(xiàng)目功虧一簣。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往也會(huì)犯同樣的錯(cuò)誤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師沒(méi)有時(shí)間做產(chǎn)品的深入研究，沒(méi)有從使用功能上、市場(chǎng)定位上、建筑技術(shù)運(yùn)用上做深入細(xì)致的、專(zhuān)業(yè)的研究，而是大批量的復(fù)制。從房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看這種先入為主的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題，當(dāng)物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)到飽和程度時(shí)這些問(wèn)題將集中爆發(fā)出來(lái)。因此設(shè)計(jì)與市場(chǎng)的結(jié)合顯得尤為重要。
三、設(shè)計(jì)必須重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征
對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其投資、規(guī)模、樓寓的內(nèi)部設(shè)施、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊(yùn)含的地域差異和文脈特征難以做到。即便是生搬硬套，也只能是無(wú)水之源、無(wú)木之本。
從很多成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)分析，不難發(fā)現(xiàn)具有市場(chǎng)差異化，富有特色化競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，其成功的機(jī)會(huì)就多一些，也就是更具有長(zhǎng)久的生命力。對(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，具有文脈特征的居住區(qū)不僅僅是一個(gè)居住、生活的場(chǎng)所，同時(shí)也是一個(gè)體驗(yàn)建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場(chǎng)所。
對(duì)城市建筑風(fēng)貌和文脈特征的重視，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來(lái)。在舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。新建的項(xiàng)目應(yīng)保護(hù)街區(qū)的原始空間環(huán)境、典型建筑物、標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過(guò)渡且更富生命力的建筑群體。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，同時(shí)成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑或建筑群體。
當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，城市建筑風(fēng)貌和文脈特征的改造及保護(hù)是以使項(xiàng)目增值為目的的，這就要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采取合理的方式 ，它既不同