房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。

　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的?？梢?，房地產(chǎn)商的所有項目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。那么，如何才能高效地完成一系列項目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)呢？答案是------現(xiàn)代項目管理。

　　現(xiàn)代項目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團隊績效與項目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力。

　　項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。

　　概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。

　　規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。
　　實施階段是按計劃啟動實施項目工作。
　　結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。
　　當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。

　　下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。
　　
一、 概念階段
　　
1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。
　　2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。
　　3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。
　　本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。
　　
二、 規(guī)劃階段
　　
　　1． 確定項目總負責(zé)人（重點項目）。
　　2． 確定項目經(jīng)理。
　　3． 確定項目組主要成員。
　　4． 確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）
　　5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）。
　　6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。
　　本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。
　　
三、 實施階段
　　
　　1． 建立項目組織。
　　2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。
　　3． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。
　　4． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。
　　5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。
　　6． 合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。
　　7． 項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。
　　8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。
　　本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進度、項目的銷售等。
　　
四、 結(jié)束階段
　　
　　1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。
　　2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收。
　　3．配合物業(yè)公司交房。
　　4．項目清算。
　　5．資產(chǎn)清理。
　　6．文檔總結(jié)。
　　7．對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。
　　8． 解散項目組。
　　9．對項目組成員的考核延長2～5年。
　　本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項目群進行管理。這就要求分管項目的總負責(zé)人有高超的管理項目群的能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設(shè)立項目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項目部。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責(zé)，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。

　　房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多功能模塊組成，一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。對應(yīng)四種不同的組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)可以采取如下對應(yīng)的應(yīng)用模式：部門制，在公司內(nèi)部應(yīng)用，各個職能部門配置相關(guān)的操作權(quán)限，實現(xiàn)其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能；公司制，投資商與公司聯(lián)合應(yīng)用，相關(guān)部門或職能崗位配制相關(guān)的操作權(quán)限；純項目制，各個項目部建立不同的數(shù)據(jù)賬，從公司的角度考慮各個項目部之間資金、人力資源的平衡；專業(yè)管理公司制，以投資商為核心，建筑公司、銷售公司等協(xié)助應(yīng)用。 管理信息化的建設(shè)對地產(chǎn)商是非常重要的，它能夠有效提升其管理水平，具體表現(xiàn)如下：

　　以項目生命周期理論為基礎(chǔ)，通過計劃、跟蹤和控制來實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的動態(tài)管理。計劃對項目成功的重要作用，通過制訂詳細、完善的計劃來指導(dǎo)項目的實施；在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息，將實際進度與計劃進行對比，對存在的偏差及時予以糾正，切實保證項目的工期、成本和質(zhì)量。

　　實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的多角度、多要素管理。房地產(chǎn)項目管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時間、采購、合同、質(zhì)量的管理。項目管理信息化后，可以以科學(xué)的項目管理模式實現(xiàn)對這些要素的集成管理。

　　能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)項目涉及的組織和人員眾多，除業(yè)主方之外，還有設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等。項目有關(guān)各方可以通過網(wǎng)絡(luò)可隨時獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)，及時、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào)，從而有效縮短項目周期，降低項目成本。

　　實現(xiàn)與企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的完美對接。在房地產(chǎn)項目中，隨時掌握資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況，保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對資金計劃、到位、支出和回款情況的全面把握，隨時提供項目資金狀況，幫助業(yè)主實現(xiàn)資金平衡，降低項目風(fēng)險和成本；通過財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)完美對接，可以滿足項目財務(wù)管理的需要。

　　有機整合銷售管理功能，使銷售資金納入整個項目資金流。銷售是房地產(chǎn)項目的重要環(huán)節(jié)，它不僅要實現(xiàn)對銷售業(yè)務(wù)的支持，更重要的是要使銷售計劃、銷售資金與項目整體的資金計劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào)，并進行相關(guān)財務(wù)處理。

　　除此之外，項目管理軟件提供了眾多成熟的項目管理工具和方法，如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖、關(guān)鍵線路法、掙值分析等。這些工具和方法在項目管理實踐中廣泛應(yīng)用，是提高項目管理水平的有效手段。

　　房地產(chǎn)項目管理信息化是圍繞項目管理工作內(nèi)容展開的，由于組織結(jié)構(gòu)不同，導(dǎo)致企業(yè)信息化的應(yīng)用模式的不同。

　　還有，地產(chǎn)商內(nèi)部各部門間的高效合作（打破本位主義）是至關(guān)重要的；項目的風(fēng)險管理也很重要。

　　總而言之，企業(yè)管理及項目管理的關(guān)鍵是------系統(tǒng)思考與溝通。

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