改革開放30多年，房地產開發(fā)10多年，在任何一個大城市都建造了數百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應該造就相當數量的設計大師和著名的開發(fā)商，然而，效果并不竟然。

縱觀房地產開發(fā)項目，市場對建筑師的評價：“設計千篇一律，缺乏創(chuàng)造力，意念落后，沒有地域感、新鮮感和時代感?！?br>
而設計師則對房地產商的評價是：“實施別人的原始創(chuàng)意、情思和預謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?！?br>
在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業(yè)的設計者，設計人員應該負設計的責任。

在房地產開發(fā)的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€好的規(guī)劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。
從房地產開發(fā)營銷角度來看，一個規(guī)劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設計方案？評價分析一個規(guī)劃設計方案，出發(fā)點是什么？

一、 規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

二、 設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！薄ⅰ皭矍俸！薄ⅰ安_的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。

三、規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現在物業(yè)管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

四、 計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。

營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛(wèi)生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設置，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在一個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。

功能分區(qū)必須明顯：（1）、確立三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)分區(qū)、工作空間和生活空間分區(qū)、公共和秘密空間分區(qū)在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統(tǒng)，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。

而在那些戶型比較一般的項目上，就力求環(huán)境景觀園林設計有些出彩的新意。

“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等?，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規(guī)劃工作也為營銷服務。

五、 劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設計方案里體現出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設計方案中。所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關系

在市場經濟環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經濟、城市、技術、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七、選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現。發(fā)展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經驗、當面交談）。

八、發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖； 開發(fā)商應當給予相應寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應尊重設計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設計師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建筑師應主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業(yè)技術的角度給予轉化和升華。

建筑師還必須協(xié)調和和統(tǒng)領各個工種的關系，加強相互的溝通和協(xié)調，使建筑設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現。

限時間、趕進度的設計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預太多，難出精品。

九、策劃師與建筑師

在過去是兩點成一線，發(fā)展商直接找會畫圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

現在應該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。

策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去后還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。

策劃師把市場調查結果、分析的結果、決策的結果告訴發(fā)展商，并與發(fā)展商共同研究。在有決策權的發(fā)展商同意后，策劃人再去找 .

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