之一：以Dream Town項(xiàng)目為例談“識(shí)別項(xiàng)目關(guān)鍵目標(biāo)”的重要性


對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)的認(rèn)識(shí)過(guò)程：

背景一、深圳Dream Town項(xiàng)目用地于2003年7月4日通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得，建筑面積437670平方米，地價(jià)9.7億元，三個(gè)工作日之內(nèi)，公司以現(xiàn)金方式全額支付，占當(dāng)時(shí)集團(tuán)總資產(chǎn)947322萬(wàn)元（見(jiàn)2003年中期報(bào)表）的10.24%。該筆資金貸款利息約15萬(wàn)元/每天，每年約5400萬(wàn)元，按照通俗的方式比喻“每天一部寶來(lái)車(chē)開(kāi)到海里”。此外，作為拍賣(mài)條件之一，還要承擔(dān)一所九年一貫制36班公立學(xué)校和一條跨項(xiàng)目市政箱涵的無(wú)償建設(shè)任務(wù)，總投資超過(guò)為3000萬(wàn)元。
背景二、項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，除四季花城外，坂雪崗片區(qū)樓盤(pán)平均售價(jià)不到4000元，而Dream Town項(xiàng)目的成本已經(jīng)超過(guò)5000元/平方米。

根據(jù)以上背景分析，Dream Town項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要解決的關(guān)鍵問(wèn)題在于：
 如何最大限度控制成本，尤其是財(cái)務(wù)成本？
 如何提高品質(zhì)，以突破片區(qū)樓盤(pán)均價(jià)？
進(jìn)一步分解后的問(wèn)題在于：
 如何盡可能早的實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，以節(jié)省財(cái)務(wù)利息？
 如何創(chuàng)新產(chǎn)品，突破客戶對(duì)四季花城項(xiàng)目品質(zhì)根深蒂固的印象，突破銷(xiāo)售均價(jià)？
 如何創(chuàng)新銷(xiāo)售模式（后確定為擴(kuò)大展示區(qū)），在首次開(kāi)盤(pán)時(shí)建立客戶對(duì)樓盤(pán)的信心？
 如何縮短達(dá)到正現(xiàn)金流的時(shí)間，以提高公司內(nèi)部收益率？
用BCG矩陣方法分析，相對(duì)于17 mail、East coast等相對(duì)較高利潤(rùn)項(xiàng)目，一年之后Dream Town最重要的戰(zhàn)略目標(biāo)是通過(guò)規(guī)模開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，盡快為公司提供現(xiàn)金流。

綜上分析，按順序?qū)㈨?xiàng)目關(guān)鍵目標(biāo)鎖定在：
首次開(kāi)盤(pán)前的工期控制；全過(guò)程成本控制；創(chuàng)新產(chǎn)品的施工組織和節(jié)點(diǎn)控制；質(zhì)量保證。

根據(jù)對(duì)關(guān)鍵目標(biāo)的理解確定項(xiàng)目變更管理的基本原則：首次開(kāi)盤(pán)工期一般不可調(diào)整；當(dāng)工期和質(zhì)量矛盾時(shí)，通過(guò)技術(shù)手段保證質(zhì)量，諸如提高混凝土標(biāo)號(hào)、增加技術(shù)措施，盡量維持工期不變；當(dāng)工期和質(zhì)量、成本均矛盾時(shí)，通過(guò)調(diào)整范圍解決，如適當(dāng)縮小或調(diào)整開(kāi)盤(pán)范圍，仍維持首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間不變。

事實(shí)證明，以上指導(dǎo)思路為項(xiàng)目管理部在管理過(guò)程中提供了很好的沖突解決原則。同時(shí)，由于清楚的理解了，什么目標(biāo)可變、什么不可變，在同公司和其他專業(yè)部門(mén)溝通時(shí)，容易達(dá)成一致意見(jiàn)或得到相關(guān)部門(mén)的理解支持。

最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：、

 一期建筑面積12萬(wàn)平方米，建造面積約14萬(wàn)平方米，采用全新的建筑風(fēng)格和部品。4.5萬(wàn)平方米的展示區(qū)（6個(gè)月完成），2004年10月1日如期成功開(kāi)盤(pán)，并創(chuàng)下集團(tuán)內(nèi)部多項(xiàng)記錄；
 一期、二期成本完全控制在預(yù)期目標(biāo)內(nèi)；
 2006年底預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，較原目標(biāo)提前一年；
 由6期開(kāi)發(fā)調(diào)整為4期，縮短了開(kāi)發(fā)周期。

小結(jié)：

不同的項(xiàng)目在公司的定位不同，要實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)目標(biāo)也不相同，有的重利潤(rùn)，有的重效率，有的重社會(huì)影響。項(xiàng)目總經(jīng)理作為項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和工程操作中心責(zé)任人，主動(dòng)提升全局觀，清楚識(shí)別項(xiàng)目關(guān)鍵目標(biāo)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵一步。有了關(guān)鍵目標(biāo)作為指導(dǎo)原則，才能夠更好的平衡資源配制、更合理的安排項(xiàng)目計(jì)劃、更順暢的協(xié)調(diào)工作群，最終提高項(xiàng)目的成功率。

之二：簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目管理人員的定位

項(xiàng)目管理人員的困擾
項(xiàng)目管理人員很少?zèng)]有困擾，有自身的，有對(duì)公司內(nèi)部的，有對(duì)承包商的。從性質(zhì)上區(qū)分，有心態(tài)問(wèn)題，有事務(wù)性問(wèn)題。在承包商眼里，項(xiàng)目管理人員作為“甲方”，是甲方、監(jiān)理、乙方三者中的老大，具有“發(fā)號(hào)施令”和掌握“工程款支付的大權(quán)”；在客戶/客服眼里，項(xiàng)目管理人員是造成質(zhì)量問(wèn)題的“罪魁禍?zhǔn)住?；在客戶滿意度調(diào)查里，工程是柱狀圖中最低的那根；在每個(gè)項(xiàng)目管理人員心里，這個(gè)問(wèn)題是：“在房地產(chǎn)流程中，我們的價(jià)值究竟在哪里？”
分析以上問(wèn)題產(chǎn)生的原因，主要在于：由于目前的項(xiàng)目管理部實(shí)際上為工程項(xiàng)目管理部，我們的思維方式?jīng)]有跳出工程師的思維，從項(xiàng)目管理人員的角度思考問(wèn)題。
以下通過(guò)簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目管理專業(yè)的崗位價(jià)值，提出項(xiàng)目管理人員提升三步曲。

項(xiàng)目管理專業(yè)的崗位價(jià)值
從項(xiàng)目管理在微笑曲線的位置來(lái)看，永遠(yuǎn)沒(méi)有設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售引人矚目，但作為連接設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其重要性無(wú)需置疑。這也是項(xiàng)目管理人員表現(xiàn)出的一貫特點(diǎn)：相對(duì)低調(diào)、重視自我改進(jìn)和提高。
根據(jù)在Dream Town項(xiàng)目的成功實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，我個(gè)人認(rèn)為，除實(shí)現(xiàn)通常定義的崗位職責(zé)（合同履行，工程管理，協(xié)調(diào)中心、操作中心等）之外，項(xiàng)目管理專業(yè)還在以下幾個(gè)方面為公司做出貢獻(xiàn)：
 提高項(xiàng)目成功率：自從項(xiàng)目管理作為一個(gè)獨(dú)立學(xué)科發(fā)展以來(lái)，其最重要的一個(gè)成就就在于提高了項(xiàng)目的成功率，由于其獨(dú)特的知識(shí)體系重視質(zhì)量、成本、目標(biāo)之間的平衡，并且通過(guò)諸如工作分解和網(wǎng)絡(luò)圖等實(shí)用工具，使項(xiàng)目涉及的各專業(yè)在一種合理的邏輯關(guān)系下面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)協(xié)作，最大程度上避免工作漏項(xiàng)、救火等情況出現(xiàn)，從而使項(xiàng)目推進(jìn)受控，最終減少風(fēng)險(xiǎn)，提高目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的機(jī)率。
 推進(jìn)公司流程改進(jìn)和效率提高：由于項(xiàng)目和工程的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性，決定了它比公司的大多數(shù)專業(yè)需要更嚴(yán)密的和更高效的流程。集團(tuán)內(nèi)部率先通過(guò)ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的四家公司，均是由項(xiàng)目和工程專業(yè)率先推進(jìn)或牽頭啟動(dòng)，并借此對(duì)流程進(jìn)行了優(yōu)化和改進(jìn)。
 減少售后服務(wù)成本：通過(guò)提高質(zhì)量從而減少售后服務(wù)成本是國(guó)際優(yōu)秀企業(yè)的一貫做法，也是項(xiàng)目管理專業(yè)可以讓客戶感受價(jià)值的地方。在這方面，項(xiàng)目管理專業(yè)有巨大的發(fā)揮空間。

提升三步曲
除專業(yè)技術(shù)之外，我建議的提升三步曲：
態(tài)度決定一切，從樹(shù)力正確的心態(tài)開(kāi)始。我們要意識(shí)到，項(xiàng)目管理專業(yè)由于其定位（對(duì)內(nèi)為項(xiàng)目協(xié)調(diào)中心和操作中心；對(duì)外為合同履約部門(mén)），能夠相對(duì)更好的提升綜合管理能力（項(xiàng)目管理要求有九方面知識(shí)，是通用管理知識(shí)的濃縮版）、溝通能力（溝通對(duì)象差異大，從政府部門(mén)到工人）、執(zhí)行力（項(xiàng)目管理為強(qiáng)目標(biāo)導(dǎo)向）和職業(yè)道德（應(yīng)對(duì)施工市場(chǎng)不規(guī)范行為）；對(duì)外，我們的產(chǎn)品全部依靠整合社會(huì)資源完成，我們和乙方有著相同的客戶是合作伙伴，面對(duì)各自公司時(shí)，我們是矛盾對(duì)立方，因此，“原則”、“管理”、“幫助”等就成為項(xiàng)目管理的關(guān)鍵詞。故在辛苦之外，我們的專業(yè)是一個(gè)需要內(nèi)外兼修的、需要豐富經(jīng)驗(yàn)的、非常能夠鍛煉人的關(guān)鍵職位。
1+1>2：聚焦于掌握資源的整合、開(kāi)發(fā)和利用能力。既然通過(guò)他人實(shí)現(xiàn)我們的產(chǎn)品，對(duì)供方資源的整合、開(kāi)發(fā)和利用就尤其重要。整合意味著尋找資源，以及建立合適的運(yùn)作模式（總承包模式等）；開(kāi)發(fā)意味著通過(guò)堅(jiān)持不懈的管理輸出以提升供方能力；利用意味著通過(guò)刺激供方進(jìn)步，帶來(lái)建造工藝和施工管理效率方面的突破，更好的實(shí)現(xiàn)我們的質(zhì)量、成本和工期目標(biāo)。
隨需應(yīng)變。公司已經(jīng)明確了十年發(fā)展鴻圖。從目前的操作模式來(lái)看，存在一些問(wèn)題，如項(xiàng)目管理人員的人數(shù)問(wèn)題等，變更勢(shì)在必行。適應(yīng)公司變革，堅(jiān)守項(xiàng)目管理方法論的目標(biāo)、建立隨需（公司戰(zhàn)略）應(yīng)變的項(xiàng)目管理能力是我們需要在下一步解決的問(wèn)題。

小結(jié)：

從按圖施工（合格）到解決問(wèn)題（專業(yè)價(jià)值）到系統(tǒng)性的預(yù)防問(wèn)題（客戶價(jià)值），項(xiàng)目管理專業(yè)人員通過(guò)自己的能力提升，可以為客戶帶來(lái)直接的新價(jià)值體驗(yàn)。

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