房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法

第一章 總 則
第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價,是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目決策科學(xué)化的重要手段.為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性,提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量,制定本方法.
第二條 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,定量分析與定性分析相結(jié)合,動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,做好經(jīng)濟評價工作.
第三條 在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中,按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式,可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,出售型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
二,出租型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
三,混合型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預(yù)售,預(yù)租或開發(fā)完成后出售,出租,自營的各種組合方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
第四條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和綜合評價.對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價;對于重大的,對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目,如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目,成片開發(fā)項目,在作出決策前應(yīng)進行綜合評價.
第五條 財務(wù)評價應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的財務(wù)盈利能力,清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性.
第六條 綜合評價應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性.
第七條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測,房地產(chǎn)項目策劃,房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算,房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行.同時應(yīng)注意對房地產(chǎn)項目進行不確定分析和多方案比選.
第八條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù),作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù);可以為政府管理部門服務(wù),作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù);可以為金融機構(gòu)服務(wù),作為金融機構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù).
第九條 本方法適用于以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)品做為商品進入市場交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營的房地產(chǎn)項目.其他房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價方法也可參照使用.
第十條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和選擇參數(shù)的合理性,對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價結(jié)論的正確性有著重要的影響,這就要求房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員具有較高的素質(zhì),以便在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時做出正確的分析和判斷.
第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測
第十一條 通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測,以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),認(rèn)識房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢,為分析和確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性,用途,規(guī)模,檔次,時機,開發(fā)經(jīng)營方式,以及估算收入,投資與成本費用等提供可靠的依據(jù).
第十二條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途,未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定.按照用途可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,居住用途的房地產(chǎn)項目,包括普通住宅,高檔公寓,別墅等.
二,商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括商場,購物中心,商業(yè)店鋪,超級市場,批發(fā)市場等.
三,辦公用途的房地產(chǎn)項目,包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等.
四,旅館用途的房地產(chǎn)項目,包括飯店,酒店,賓館,度假村,旅店,招待所等.
五,餐飲用途的房地產(chǎn)項目,包括酒樓,美食城,餐館,快餐店等.
六,娛樂用途的房地產(chǎn)項目,包括游樂場,娛樂城,康樂中心,俱樂部,影劇院等.
七,工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括廠房,倉庫等.
八,特殊用途的房地產(chǎn)項目,包括停車樓等;
九,土地開發(fā)項目,是指在生地或毛地上進行三通一平等,將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項目.
第十三條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測.
一,房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家,區(qū)域,城市,鄰里的層次上進行.主要內(nèi)容包括:政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件,城市規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施等方面,特別是要預(yù)計已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響.
二,房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行,主要內(nèi)容包括:
1,供求狀況.包括相關(guān)地段,用途,規(guī)模,檔次,價位,平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況,如供給量,有效需求量,空置量和空置率等.其中供給量應(yīng)包括已完成的項目,在建的項目,已審批立項的項目,潛在的競爭項目及預(yù)計它們投入市場的時間.
2,房地產(chǎn)商品的價格,租金以及經(jīng)營收入.
3,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本,費用,稅金等的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等.
在進行市場狀況的調(diào)查與預(yù)測時,還應(yīng)進行房地產(chǎn)項目競爭能力的分析.
第十四條 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法根據(jù)調(diào)查的對象,內(nèi)容和目的的不同而有所不同.通常采用的方法有:普查法,抽樣調(diào)查法,直接調(diào)查法,間接調(diào)查法.
第十五條 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測.
一,定性預(yù)測主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究,憑借預(yù)測人員實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力,對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷.
二,定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù),建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型,并以此為基礎(chǔ)分析,計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量.
第十六條 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象,內(nèi)容,期限不同而有所不同.通常采用的方法有:
一,直觀判斷法,包括德爾菲法和專家小組法等.
二,歷史引伸法,包括簡單平均數(shù)法,移動平均數(shù)法,加權(quán)移動平均數(shù)法,趨勢預(yù)測法,指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等.
三,因果預(yù)測法,包括回歸分析法和相關(guān)分析法等.
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
第十七條 房地產(chǎn)項目應(yīng)進行系統(tǒng)的項目策劃,以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案.
房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時機的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項目融資方式的分析與選擇,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇.
第十八條 房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇.
地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇,是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地區(qū)的政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件等因素.
具體地點的分析與選擇,是對房地產(chǎn)項目座落地點和周圍環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地點的交通,城市規(guī)劃,土地取得代價,拆遷安置難度,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文,噪聲,空氣污染等因素.
第十九條 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許,技術(shù)上可能,財務(wù)上可行,經(jīng)過充分合 理的論證,能夠帶來最高收益的利用),選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模,包括建筑總面積,建設(shè)和裝修檔次,平面布置等.此外,還可考慮僅將生地或毛地開 發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況.
第二十條 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇,首先應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景,再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機.并應(yīng)充分估計到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響.大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā)).
第二十一條 房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇,主要是考慮開發(fā)商自身在土地,資金,開發(fā)經(jīng)營專長,經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度,以及從分散風(fēng)險的角度出發(fā),對獨資,合資,合作(包括合建),委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇.
第二十二條 房地產(chǎn)項目融資方式的分析與選擇,主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu),確定合作各方在項目投資的資本金中所占的份額,并通過分析可能的投資來源和經(jīng)營方式,對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排.
第二十三條 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇,主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧,資金壓力,自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等,對出售(包括預(yù)售),出租(包括預(yù)租,短租或長租),自營等經(jīng)營方式進行選擇.
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算
第二十四條 房地產(chǎn)項目總投資,開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金
房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金,主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金.
開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項目研究到開發(fā)建設(shè)完成的期間.
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用,主要包括:土地費用,前期工程費用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用,建筑安裝工程費用,公共配套設(shè)施建設(shè)費用,開發(fā)間接費用,財務(wù)費用,管理費用,銷售費用,開發(fā)期稅費,其他費用以及不可預(yù)見費用等.
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成出售,出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營自用目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn).
經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金.
第二十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資.當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時,可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用,但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?
第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售,出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本,主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本,出租土地經(jīng)營成本,房地產(chǎn)銷售成本,出租經(jīng)營成本.
對于分期收款的房地產(chǎn)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本.
第二十七條 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后,可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn),主要包括固定資產(chǎn),無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn).
一,固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房,開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備,以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等.
二,無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等.
三,遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等.
第二十八條 房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用.房地產(chǎn)項目取得土地有多種方式,所發(fā)生的費用各不相同.主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地 征用拆遷費,出讓土地的土地出讓地價款,轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費,租用土地的土地租用費,股東投資入股土地的投資折價.
一,土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為:農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費.
1,農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括:土地補償費,青苗補償費,地上附著物補償費,安置補助費,新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征地管理費,耕地占用稅,拆遷費,其他費用.
2,城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括:地上建筑物,構(gòu)筑物,附著物補償費;搬家費;臨時搬遷安置費;周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn),停業(yè)補償費;拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等.
二,土地出讓地價款
土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款.主要包括向政府繳付 的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費,安置費,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等.例如:以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán),土地出讓 地價款由土地出讓金加上拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成.
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市,地區(qū),地段,土地的用途以及使用條件,合同條件等許多方面的因素決定.許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價,具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定.
三,土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費.依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓.
四,土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用.以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資,但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見.
五,土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資.在這種情況下,不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用,但一般需要對土地使用權(quán)評估作價.
第二十九條 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究,水文,地質(zhì)勘測以及"三通一平"等階段的費用支出.
項目規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究所需費用支出一般可按占項目總投資的一定百分比估算,也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算.項目水文,地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)所需工作量估算.土地開發(fā)中,三通一平(通水,通電,通路,土地平整)工程費用根據(jù)實際工作量估算.
第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費用包括供水,供電,供氣,排污,綠化,小區(qū),道路,路燈,環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線,干管,干道的接口費用.一般按實際工程量估算.
第三十一條 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用,設(shè)備采購費用和安裝工程費用等.在可行性研究階段,建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法,單 位指標(biāo)估算法,工程量近似框算法,概算指標(biāo)估算法,概預(yù)算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算.具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費用情況而 定.
當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時,應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用.
第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用,主要包括:居委會,派出所,托兒所,幼兒園,公共廁所,停車場等.一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算.
第三十三條 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用.主要包括:工資,福利費,折舊費,修理費,辦公費,水電費,勞動保護費,周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等.
當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu),由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時,所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用.
第三十四條 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用.主要包括:行政管理人員工資,職工福利費,辦公費,差旅費,折 舊費,修理費,工會經(jīng)費,職工教育經(jīng)費,勞動保險費,待業(yè)保險費,董事會費,咨詢費,審計費,訴訟費,排污費,綠化費,房地產(chǎn)稅,車船使用稅,土地使用 稅,技術(shù)轉(zhuǎn)讓費,技術(shù)開發(fā)費,無形資產(chǎn)攤銷,開辦費攤銷,業(yè)務(wù)招待費,壞帳損失,存貨盤虧,毀損和報廢損失以及其他管理費用.
第三十五條 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用.主要包括借款和債券的利息,金融機構(gòu)手續(xù)費,代理費,外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用.
第三十六條 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用.主要包括銷售人員工資,獎金,福利費,差旅費,銷售機構(gòu)的折舊費,修理費,物料消耗,廣告費,宣傳費,代銷手續(xù)費,銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等.
第三十七條 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費,施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費,工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費,招標(biāo)管理費,總承包管理費,合同公證費,施工執(zhí)照費,工程質(zhì)量監(jiān)督費,工程監(jiān)理費,竣工圖編制費,工程保險費等.
第三十八條 房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用.主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,土地使用稅,市 政支管線分?jǐn)傎M,供電貼費,用電權(quán)費,綠化建設(shè)費,電話初裝費,分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等.在一些大中型城市,這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用 中占較大比重的費用.各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算.
第三十九條 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用.
第四十條 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后,在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用.主要包括:管理費用,銷售費用等.
第四十一條 修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等.
第四十二條 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段,資金使用計劃可按年,半年或季度編制. 編制資金使用計劃應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點,要考慮預(yù)付款,欠付款,預(yù)付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響.
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措
第四十三條 房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上,制定切實可行的出售,出租,自營等計劃(以下簡稱租售計劃).租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定,與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合.
第四十四條 房地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型,時間和相應(yīng)的數(shù)量,租售價格,租售收入及收款方式.
第四十五條 確定擬租售的房地產(chǎn)類型和相應(yīng)的數(shù)量,應(yīng)在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型,數(shù)量的基礎(chǔ)上進行,注意租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的變化對可能租售數(shù)量的影響.
第四十六條 確定租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點,選擇在位置,規(guī)模,功能和檔次等方面可比的交易實例,通過對其成交價格的分析與修正,最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格.
確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致,在考慮政治,經(jīng)濟,社會等宏觀環(huán)境對項目租售價格影響的同時,還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求狀況進行分析,考慮已建成的,正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響.
第四十七條 房地產(chǎn)項目的租售收入主要包括銷售收入,租金收入和自營收入.
一,銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格.各期(年,半年或季度,以下同)可能獲得的收入,主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入,商品房銷售收入,出租房租金收入,配套設(shè)施銷售收入等.
應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響;空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對年租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的影響.
二,自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入.
在進行自營收入估算時,應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響,以及未來商業(yè),服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響,進行謹(jǐn)慎的分析.
第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例.
第四十九條
資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資,成本與費用使用計劃,確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量.資金來源通常有資本金,預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道.
第五十條
在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時,應(yīng)按期編制銷售收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;租金收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;自營收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;投資計劃與資金籌措表.
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價
第五十一條
房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測,項目策劃,投資,成本與費用估算,收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標(biāo),對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力,清償能力和資金平衡能力進行分析.
第五十二條 應(yīng)編制的基本財務(wù)報表主要有:現(xiàn)金流量表,資金來源與運用表和損益表.
基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目(項目公司)的要求進行科目設(shè)置;非獨立法人房地產(chǎn)項目基本財務(wù)報表的科目設(shè)置,可參照獨立法人項目進行,但應(yīng)注意費用與效益在項目上的合理分?jǐn)?
第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo),進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析.
按照投資計算基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表一般分為:
一,全部投資現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算基礎(chǔ),用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo),考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力,為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ).
二,資本金現(xiàn)金流量表.該表從投資者角度出發(fā),以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo),考察項目自有資金的盈利能力.
三,投資者各方現(xiàn)金流量表.該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ),用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo),反映投資者各方投入資本的盈利能力.
第五十四條 資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃. 網(wǎng)務(wù)服律法產(chǎn)地房下天
第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額,所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率,資本金利潤率等評價指標(biāo).
一,利潤總額的計算
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加
經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二,彌補虧損
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補,下一年度稅前利潤不足彌補的,可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補;五年內(nèi)不足彌補的,用稅后利潤彌補.
三,利潤分配
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤,一般按照下列順序分配:
1,彌補企業(yè)以前年度虧損.
2,提取法定盈余公積金.法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取,法定公積金已達到注冊資本的50%時可不再提取.
3,提取公益金.
4,向投資者分配利潤.
第五十六條
財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平.根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段,研究深度以及項目類型的不同,可以通過上述基本報表,有選擇地計算下列評價指標(biāo):
一,財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.其表示式為:
n
∑(CI-CO)t[(1+FIRR)]-t次方=0
t=1
式中:CI――現(xiàn)金流入量;
CO――現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t――第t期的凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取.在財務(wù)評價中,將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較,當(dāng)FIRR≥
MARR時,即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
當(dāng)計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(半年時類同),應(yīng)將其換算為以年為期間的財務(wù)內(nèi)部收益率之后,再與企業(yè)最低滿意收益率進行比較.其換算公式為:
FIRR年=[(1+FIRR季)4次方-1]×100%
二,財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic),將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和.其表達式為:
n
FNPV=∑(CI-CO)t[(1+ic )]-t次方
t=1
財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得.財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
三,投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目)
1,投資回收期(Pt)
靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間.一般以年表示,并從房地產(chǎn)項目開發(fā)開始年算起.其表達式為:
Pt
∑(CI-CO)t=0
t=1
投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得.其詳細(xì)計算公式為:
投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)
+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)
再換算成年.
四,投資利潤率
投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額÷總投資×100%
其中:總投資=自有資金+借貸資金
五,資本金凈利潤率
自有資金凈利潤率=年所得稅后利潤總額或年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%
第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財務(wù)狀況及償債能力.
一,借款利息的計算
1,有效期利率
有效期利率=[1+(r/m)]m次方-1
式中:r――名義年利率;
m――每年計息次數(shù).
2,利息計算方法
(1)按期計息時,為簡化計算,假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用,按半期計息,其后各期按全期計息;還款當(dāng)期按期末償還,按全期計息.每期應(yīng)計利息的近似計算公式為:
每期應(yīng)計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計算公式:
A=Ic×i(1+i)n次方/[(1+i)n次方-1]
式中:A――每期的還本付息額;
Ic――寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與
初始經(jīng)營資金借款本金之和;
i――期利率;
n――貸款方要求的借款償還時間(由還款期開始計算).
還本付息中償還的本金和利息各期不等,償還的本金部分將逐期增多,支付的利息部分將逐期減少,其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計=Ic-本期以前各期償還本金累計
(3)等額還本,利息照付計算公式:
At=Ic/n+Ic×[1-(t-1)/n]×i
式中:At――第t期還本付息額
等額還本,利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的,利息將隨本金逐期償還而減少;其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=Ic/n
國外借款除支付銀行利息外,還要另計管理費和承諾費等財務(wù)費用;為簡化計算,可采用適當(dāng)提高利率的方法進行處理.
二,借款償還期的計算
1,國內(nèi)借款償還期
具有自營的房地產(chǎn)項目,應(yīng)計算國內(nèi)借款償還期.產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還期.
國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下,房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤,折舊,攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項目借款(Id)所需要的時間.其計算公式為:
Pd
Id=∑Rt
t=1
式中:Pd――國內(nèi)借款償還期,從借款開始期計算;
Rt――第t期可用于還款的資金,包括:利潤,折舊,攤銷及其他還
款資金.
借款償還期可由資金來源與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算;其詳細(xì)計算公式為:
Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)
2,國外借款償還期
涉及利用外資的房地產(chǎn)項目,其國外借款的還本利息,一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件(包括寬限期,償還期及償還方式等)計算.當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時,即認(rèn)為房地產(chǎn)項目具有清償能力.
第五十八條
資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況.作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件,各期累計盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口).如果出現(xiàn)資金缺口,應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決.資金平衡分析一般通過資金來源與運用表進行.
第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析
第五十九條
房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析未來不確定性因素對項目的影響進行分析,分析這些不確定性因素對項目可能造成的風(fēng)險.不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重 要組成部分,對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響.房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點,確定合理的投資收益 水平,提出控制風(fēng)險的方案,有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制.
第六十條
房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析,臨界點分析和概率分析;進行不確定性分析的因素主要有:租售價格,銷售進度,出租比例,可租售房地產(chǎn)面積,開發(fā)周期,項目總投資,土地費用,建安工程費,融資比例,融資成本等.
第六十一條
敏感性分析是通過分析,預(yù)測房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生變化時,對項目成敗和經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響;通過確定這些因素的影響程度,判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性,并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素.
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟:
一,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo).通常采用的指標(biāo)有:項目內(nèi)部收益率,必要時亦可選用其他指標(biāo).在具體選定時,應(yīng)考慮分析的目的,顯示的直觀性,敏感性,以及計算的復(fù)雜程度.
二,確定不確定性因素可能的變動范圍,
三,計算不確定性因素變動時,評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值.
四,通過評價指標(biāo)的變動情況,找出較為敏感的變動因素,作進一步的分析.
進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時,可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對變動而引起評價指標(biāo)相對變動的幅度,也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較.
第六十二條
臨界點分析是分析計算一個或多個不確定性因素變化時,房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值,并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度.不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法.通常進行的臨界點分析有:一,
最低售價和最低銷售量,最低租金
售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素,能否在預(yù)定的價格下銷售出預(yù)想的數(shù)量,通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵.最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到 預(yù)定可接受的最低盈利水平時的價格,售價低于這一價格時,項目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求.最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價下,要達到預(yù)定的最低盈利水 平,所必須達到的銷售量.最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大,最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大,說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強.
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時,可相應(yīng)進行最低租金和最高空置率的分析.
二,最高土地取得價格
土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素,是重要的不確定性因素.最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下,保持預(yù)期收益水平所能承受 的最高土地費用.當(dāng)土地費用超過這一價格時,項目將無法獲得足夠的收益.最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大,最高土地取得價格越高,房地 產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風(fēng)險的能力就越強.
三,最高工程費用
最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下,滿足預(yù)期的項目收益要求所能承受的最高工程費用.當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時,最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用.最高工程費用與預(yù)測的可能工程費用之間差距越大,說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越強.
第六十三條
概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法,通過預(yù)分析不確定性因素的概率分布,計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的期望值,說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度.概率分析的一般步驟為:
一,列出需要進行概率分析的不確定性因素;
二,選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標(biāo);
三,分析確定每個不確定性因素的概率分布;
四,進行概率計算,求出評價指標(biāo)的期望值,達到臨界點的累計概率等分析指標(biāo).
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選
第六十四條
房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段.對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案,應(yīng)首先進行經(jīng)濟分析和計算,篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案,并在此基礎(chǔ)上進行方案比選.
第六十五條
在進行可供比較方案的比選時,應(yīng)注意各方案之間的可比性,遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則,并根據(jù)項目實際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標(biāo)作為比選指標(biāo).通常采用的房地產(chǎn)項目方案比選指標(biāo)有:
一,差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)
差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率.其表達式為:
n
∑[(CI-CO)′t-(CI-CO)〃t](1+△IRR)-t次方=0
t=1
式中:(CI-CO)′t――投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
(CI-CO)〃t――投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
在進行方案比選時,可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進行比較,當(dāng)△IRR≥MARR時,以投資大的方案為優(yōu)選方 案;反之,以投資小的方案為優(yōu)選方案.當(dāng)多個方案比選時,首先按投資由小到大排序,再依次就相鄰方案兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案.
二,凈現(xiàn)值(NPV)
n
NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t次方
t=1
在進行方案比選時,以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案.
三,等額年值(AW)
AW=NPV×ic (1+ic)n次方/[(1+ic)n次方-1]
在進行方案比選時,以等額年值大的方案為優(yōu)選方案.
第六十六條
當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時,可直接選用差額投資內(nèi)部收益率,凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進行方案比選.當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時,宜采用等額年值指標(biāo)進行比 選.如果采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進行方案比選時,應(yīng)首先對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法作適當(dāng)處理后再進行比選.王雄武律師編輯
第六十七條 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目,也可直接采用利潤總額,投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進行方案比選.
第六十八條 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時,為簡化計算,可采用費用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費用指標(biāo)直接進行項目方案費用部分的比選.
一,費用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)
n
PC=∑(C-B)t(1+ic)-t次方
t=1
式中:C――第t期投入總額;
B――期末余值回收.
在進行方案比選時,以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案.
二,等額年費用(AC)指標(biāo)
AC=PC×ic (1+ic)n/[(1+ic)n-1]
在進行方案比選時,以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案.
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價
第六十九條 房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,考察房地產(chǎn)項目的效益和費用,評價房地產(chǎn)項目的合理性.
房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析.
第七十條 綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻,分為直接效益和間接效益.
一,直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi),政府能夠得到的收益,一般包括下列方面:
1,出讓國有土地使用權(quán)所得的收益.
2,因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益,如土地增值稅等.
3,項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費,如房產(chǎn)稅,土地使用稅,車船使用稅,印花稅,進口關(guān)稅和增值稅,營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅及教育費附加,消費稅,資源稅,所得稅等.
4,項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益,如供電增容費,供水增容費,排水增容費,城市增容費,電費,水費,電訊費等.
二,間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的,在項目直接效益中未得到反映的那部分效益.主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口,繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù),促進地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益.
第七十一條 綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟為項目付出的代價,分為直接費用和間接費用.
一,直接費用是指在項目范圍內(nèi),政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用.一般包括下列方面:
1,征地費用.
2,土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用.
3,建筑工程和城市配套設(shè)施費用.
4,經(jīng)營管理費用.
二,間接費用是指由項目引起的,在直接費用中未得到反映的那部分費用.主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資,為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供 應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等.當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應(yīng)求時,為滿足項目需求而使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失,可用該項服務(wù)的當(dāng)?shù)刈罡邇r格計算.
第七十二條 綜合評價應(yīng)遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則,防止重復(fù)計算或漏算.例如:
一,具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,如耕地占用稅,建設(shè)期間的土地使用稅等,在綜合評價中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付,不計為項目的效益或費用.外資或一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,在綜合評價中應(yīng)作為效益處理.
二,同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下,可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用,對此應(yīng)注意識別.以電力供應(yīng)為例,見下表.
項目供電的效益與費用識別
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與供電有關(guān)的項目效果
電力供應(yīng)特點 效 益 費 用
-----------------------------------------------------------------------------
電廠在項目范圍外 供電增容費,電力銷售 輸變電投資,經(jīng)營管理費用
收入減去電力購進支出
電廠在項目范圍內(nèi), 供電增容費,電力銷售收入 全部電力投資,經(jīng)營管理費用
由具有行政職能的開
發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營
電廠在項目范圍內(nèi), 稅費收入 無
由獨立的電力公司投
資經(jīng)營
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第七十三條 盈利能力分析
一,綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用,以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用,計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和投資回收期指標(biāo),考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平.
1,經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)
經(jīng)濟內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi),各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率.它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率,是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo).其表達式為:
n
∑(CI-CO)t(1+EIRR)-t次方=0
t=1
經(jīng)濟內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得,并可與政府的期望收益值或銀行的貸款利率進行比較,判斷項目的盈利能力.二,綜 合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算的基礎(chǔ),用以計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率指標(biāo),考察房地產(chǎn)項目的盈 利能力.房地產(chǎn)項目的計算期,可根據(jù)項目的實際情況自行確定,一般可不超過10年.
第七十四條 社會影響分析是對房地產(chǎn)項目難以用貨幣計量的間接效益和間接費用,就其影響作出定性和定量的描述.社會影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一,就業(yè)效果分析.
就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響.如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力,項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力,則不必進行就業(yè)效果分析.就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標(biāo)來進行描述,并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進行比較.
就業(yè)成本=項目開發(fā)總投資(萬元)÷項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)
就業(yè)密度=項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷項目占地面積(平方米)
二,對區(qū)域資源配置的影響.
三,對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響.
四,對區(qū)域科技進步的影響.
五,對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響.主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響,對促進旅游業(yè)的影響,對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等.
六,對減少進口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響.
七,對節(jié)約及合理利用國家資源(如土地,礦產(chǎn)等)的影響.
八,對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響.
九,對遠景發(fā)展的影響.

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