房地產(chǎn)精裝修項目的組織與管理

一、新開發(fā)住宅裝飾裝修的幾種主要形式 ：
1、是毛坯房，向購房者提供的就是結(jié)構(gòu)和部分安裝工程竣工這樣的住宅，任何的功能空間都必須經(jīng)過裝飾裝修以后才能滿足居住使用要求的房，這叫做毛坯房子。
2、是部分裝修的毛坯房，有部分功能空間，一般就是衛(wèi)生間、廚房經(jīng)過了裝飾裝修，滿足了使用功能，其余的部分需要購房者自行裝飾裝修以后才能滿足居住要求，這叫做部分裝修的毛坯房。
3、是菜單式裝修裝飾的毛坯房，就是各個功能空間部品材料都設(shè)置了若干種可供選擇的方案，經(jīng)購房者自己決定后，由開發(fā)商統(tǒng)一裝飾裝修，然后提供給購房者這樣的住宅。
4、是一次精裝修的成品房，為購房者提供統(tǒng)一裝飾裝修，各個功能空間都符合居住要求，這樣的住宅是一次精裝修。
5、是全配置式的成品房，這是向購房者提供經(jīng)過統(tǒng)一裝飾裝修，設(shè)計施工，并且配置全部家電家用日用生活品這樣的住宅，這叫做全配置的住宅。
6、一般來講第三、四、五這三種，由于不需要購房者進行二次裝修，所以都統(tǒng)稱為一次性精裝修的住宅。




二、精裝修項目管理的目標(biāo)：
通過精裝修管理部的團隊的項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標(biāo)、進度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)達到公司決策層所確定的目標(biāo)。

三、精裝修項目管理所涉及的時間過程：
1、精裝修項目的決策階段
2、精裝修項目設(shè)計準(zhǔn)備階段；
3、精裝修項目設(shè)計階段；
4、精裝修項目施工階段；
5、精裝修項目交付前的準(zhǔn)備階段；
6、精裝修項目保修階段；

四、精裝修項目管理的任務(wù)：
1、精裝修項目的投資控制；
2、精裝修項目的進度控制；
3、精裝修項目的質(zhì)量控制；
4、精裝修項目的合同管理；
5、精裝修項目的信息管理；
6、精裝修項目的安全管理；
7、精裝修項目的組織與協(xié)調(diào)；

五、精裝修項目決策階段項目管理的主要任務(wù)：
1、確定精裝修的模式：
1.1、菜單式裝修裝飾的毛坯房，就是各個功能空間部品材料都設(shè)置了若干種可供選擇的方案，經(jīng)購房者自己決定后，由開發(fā)商統(tǒng)一裝飾裝修，然后提供給購房者這樣的住宅。
1.2、一次精裝修的成品房，為購房者提供統(tǒng)一裝飾裝修，各個功能空間都符合居住要求，這樣的住宅是一次精裝修。
1.3、全配置式的成品房，這是向購房者提供經(jīng)過統(tǒng)一裝飾裝修，設(shè)計施工，并且配置全部家電家用日用生活品這樣的住宅，這叫做全配置的住宅。
2、精裝修項目如何滿足業(yè)主的個性化選擇的模式：
1.1建立平面布置圖庫:做為一個家庭的組成的成員，是應(yīng)該有他個人的想法，不是由某個設(shè)計師安排的。因為這是個性化空間的東西，在選擇上，有一個基本平面的布置，充分讓每個業(yè)主對他家庭的功能和空間，進行一個溝通，這個溝通是根據(jù)個人的意見溝通，在設(shè)計上可能會有非常多的選擇余地。
1.2建立立面的造型或者局部的造型的圖庫:在精裝修的菜單中，會有很多業(yè)主非常關(guān)心的一些立面的造型或者局部的造型，如果有一個圖庫，就可以讓業(yè)主們有多一些的選擇。
1.3建立材質(zhì)庫:另外在材質(zhì)上，開發(fā)商在菜單的品牌和規(guī)格上要有一定的選擇余地；
1.4建立材質(zhì)色彩庫:在顏色色彩上，在開發(fā)商可提供的色彩方面讓業(yè)主們有充分的選擇；
1.5增值部分:有的客戶說，你們的菜單范圍內(nèi)我沒有合適的怎么辦，開發(fā)商可把它同品牌高、中、低層次變化地再給他一個選擇的余地。
3、根據(jù)以上參照基準(zhǔn)來確定檔次與標(biāo)準(zhǔn)：
3.1實例一：
范例：145平方米的**戶型
公司提出700—800元的裝飾標(biāo)準(zhǔn)。要求是輕裝修、重裝飾。
基本情況如下：
客廳、餐廳：采用國內(nèi)品牌，東鵬系列的地板磚。型號600*600cm/塊，預(yù)算70塊—73塊（含破損）共計費用9240。
臥室：采用大自然品牌的實木地板，200塊/平方米，共計（200+60）*50=13000
陽臺：采用東降品牌，150元/平方米 11*150=1650元
洗手間：浴缸 TOTO 5000元，馬桶：2000元
洗臉盆：1000元，噴頭：2000元，小玩藝1500元
預(yù)算共計7800元
花園：植物植被真植樹，共預(yù)計7800元
廚房：1800元/套米（歐派品牌）預(yù)算8000—10000元（整套）
墻面：采用立邦墻漆 20元/平方米，預(yù)計1.4萬（22*580=12760元）
門：3500元/套，板材 3A紅桃木，1400*4（個門）=5600元
插頭：采用西蒙 或TCL品牌 約為4500元
柜門：3000元
另外：線路改造 3000元
垃圾清理：1000元
搬運費：1500元
柜子：3000元
天花：6000元
窗套：2000元
地角線：2000元
合計87550元+裝修利潤合算為11—12萬
3.2實例二：
148.93㎡、標(biāo)準(zhǔn)：700-800元/㎡
客廳、餐廳：蒙娜麗莎系列地磚
臥室：黑胡桃實木地板
洗手間：TOTO浴缸、馬桶、洗臉盆
廚房：整體廚具（歐派）烤漆，蒙娜麗莎系列墻磚
墻面：立邦漆
門：高級實木門（可選品牌）
電器開關(guān)、五金鎖件：TCL
柜子、窗套、天花、線路改造、垃圾清運、地角線、設(shè)計費等
此裝修方案為中高檔裝修，許多材料可選品牌。
3.3實例三：
范例： 132㎡
500－600元/㎡ 總價6－7萬
餐廳、客廳：歐神諾玻化磚 600×600
臥室：萬象復(fù)合實木地板
洗手間：浴缸、馬桶、洗臉盆 （美標(biāo)）
廚房：整體櫥柜，烤漆，歐神諾墻磚
墻面：多樂士乳膠漆
門：復(fù)合實木門
另包括：插頭、布線、柜子、窗套、地角線、天花、插門、合頁等
3.4實例四：
裝修公司：自在天裝飾
范例：圣爵菲斯A6-01
方案一： 500元/㎡
客廳、餐廳：800×800 歐神諾?；?br> 廚房墻磚：歐神諾250×250墻磚
房間木門：雪嶺環(huán)保12×24大芯板
廳房地面：實木地板
墻漆：多樂士
廚具：烤漆工藝
潔具：吉事多
電氣開關(guān)：TCL
五金鎖件：不銹鋼
方案二：700-800元/㎡
除方案一的裝修標(biāo)準(zhǔn)外，還包括書桌、衣柜、沙發(fā)、床、燈具、餐桌、電視柜、椅子（基本上除電器外全包）





六、精裝修項目設(shè)計準(zhǔn)備階段項目管理的任務(wù)：
1、設(shè)計準(zhǔn)備階段的投資控制：
1.1對決策層提出的精裝修項目總投資目標(biāo)進行分析和論證。
1.2 編制精裝修項目總投資分解的初步規(guī)劃；主要工程監(jiān)理費、工程設(shè)計費、建筑安裝工程費、預(yù)備費等的初步估算費用。
1.3 編寫設(shè)計任務(wù)書的有關(guān)投資的內(nèi)容。
1.4 對設(shè)計方案提出投資評價建議。
1.5 根據(jù)選定的設(shè)計方案審核項目總投資估算。
1.6 編制設(shè)計階段對設(shè)計單位的資金給付方案及控制執(zhí)行方案。
2、設(shè)計準(zhǔn)備階段的進度控制：
2.1 分析和論證精裝修工程的總進度目標(biāo);
2.2 編制精裝修工程項目實施的總進度規(guī)劃;
2.3 審核設(shè)計進度計劃;
2.4 編寫設(shè)計任務(wù)書中有關(guān)設(shè)計進度控制的內(nèi)容;
3、設(shè)計準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制：
3.1 理解購房者(業(yè)主)的要求，并分折與論證；
3.2 協(xié)助購房者(業(yè)主)確定精裝修項目的質(zhì)理要求和標(biāo)準(zhǔn)；
3.3 編制精裝修項目（樣板間）的功能描述書及主要房間的房間手冊
3.4 編制設(shè)計任務(wù)書；
3.5 比較各設(shè)計單位的設(shè)計方案是否符合設(shè)計競選文件的要求;
3.6 編制設(shè)計競選總結(jié)報告;
4、設(shè)計準(zhǔn)備階段的合同控制：
4.1 從合同管理的角度為設(shè)計文件的編制提出建議；
4.2根據(jù)設(shè)計競選的結(jié)果，提出委托設(shè)計合同的結(jié)構(gòu)；
4.3 協(xié)助起草設(shè)計合同，參與設(shè)計合同的談判與簽訂；
5、設(shè)計準(zhǔn)備階級的信息管理：
5.1 建立會議制度、管理各種會議記錄；
5.2 建立各種報表和報告制度；
5.3 填寫項目管理工作日志；
5.4 向決策層提交每月的項目管理月報；
6、設(shè)計準(zhǔn)備階級的組織與協(xié)調(diào)：
6.1編制項目管理總體規(guī)劃;
6.2編制設(shè)計工作組織方案;
6.3組織設(shè)計競選、設(shè)計方案評審、確定設(shè)計單位;
6.4 協(xié)調(diào)設(shè)計準(zhǔn)備過程中的各種工作關(guān)系；



七、精裝修項目設(shè)計階段項目管理的任務(wù)：
1、設(shè)計階段的投資控制：
1.1對決策層提出的精裝修項目總投資目標(biāo)進行進一步的分析和論證。
1.2 編制精裝修項目總投資分解的規(guī)劃；主要工程監(jiān)理費、工程設(shè)計費、建筑安裝工程費、預(yù)備費等的投資計劃值。
1.3 從設(shè)計、施工、材料和設(shè)備等多方面作必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟比較論證，并提出報告。
1.4 對設(shè)計方案提出投資評價建議。
1.5 根據(jù)深化設(shè)計方案審核項目總投資。
1.6 根據(jù)設(shè)計單位的工程進度表確定資金給付方案及控制執(zhí)行方案。
1.7 審核施工圖預(yù)算,必要時調(diào)整總投資計劃;
2、設(shè)計階段的進度控制：
2.1 編制項目總進度計劃;
2.2 確定施工分包方式和招投標(biāo)方式;
2.3 起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計劃;
2.4 審核設(shè)計方提出的設(shè)計進度計劃和出圖計劃;
2.5 協(xié)調(diào)室內(nèi)外裝修設(shè)計與主體設(shè)計的關(guān)系;
3、設(shè)計階段的質(zhì)量控制：
3.1 根據(jù)購房者(業(yè)主)的要求，編制詳細的設(shè)計要求文件,作為方案設(shè)計優(yōu)化任務(wù)書的一部份；
3.2 研究圖紙和技術(shù)說明等設(shè)計文件與業(yè)主的要求,發(fā)現(xiàn)問題及時向設(shè)計單位提出；
3.3 審核各階段的施工圖紙和技術(shù)說明等設(shè)計文件是不符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范有關(guān)設(shè)計質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)需要提出修改意見,確保設(shè)計質(zhì)理獲得有關(guān)部門審查通過;
3.4 在設(shè)計進展過程中,協(xié)助審核設(shè)計是否符合業(yè)主對設(shè)計質(zhì)量的特殊要求,并根據(jù)需要提出修改意見；
3.5 審核施工圖設(shè)計是否有足夠的深度,是否滿足可施工性的要求,經(jīng)確保施工進度計劃的順利進行;
3.6 對項目采用的主要材料和設(shè)備充分了解其用途,并作出市場調(diào)查分析,要滿足功能的要求的條件下,盡可能降低工程成本;
4、設(shè)計階段的合同控制：
4.1 確定合同文本,起草設(shè)計合同及特殊條款；
4.2設(shè)計合同的談判與簽訂；
5、設(shè)計階級的信息管理：
5.1 建立會議制度、管理各種會議記錄；
5.2 建立各種報表和報告制度；
5.3 填寫項目管理工作日志；
5.4 向決策層提交每月的項目管理月報；

6、設(shè)計準(zhǔn)備階級的組織與協(xié)調(diào)：
6.1協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系,及時處理有關(guān)問題,使設(shè)計工作順利進行;

八、精裝修項目與施工招投標(biāo)工作有關(guān)的項目管理任務(wù)：
1、與施工招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)的投資控制：
1.1審核概算和施工圖預(yù)算。
1.2 審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)投資的條款。
1.3 審核和分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)報價。
1.4 參加評標(biāo)及合同談判;
2、與施工招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)的進度控制：
2.1 編制施工總進度計劃,并在招標(biāo)文件中明確工期總目標(biāo);
2.2審核和分析各投標(biāo)單位的進度計劃;
2.3審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)進度的條款;
2.4參加評標(biāo)及合同談判;
3、與施工招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)的合同控制：
3.1 起草,修改施工承包合同以及甲供材料和設(shè)備的采購合同；
3.2參與合同的談判；
4、與施工招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)的信息管理：
4.1起草,修改各類招標(biāo)文件

5、與施工招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)的組織與協(xié)調(diào)：
5.1 組織對投標(biāo)單位的資格預(yù)審;
5.2 組織發(fā)放招標(biāo)文件,組織投標(biāo)答疑;
5.3 組織對投標(biāo)文件的預(yù)審和評標(biāo);
5.4 組織與協(xié)調(diào)參與招投標(biāo)工作的各單位之間的關(guān)系;
5.5 組織各種評標(biāo)會議;
5.6 向政府主管部門辦理各項審批事項;
5.7 組織合同談判;
九、精裝修項目與施工階段的項目管理任務(wù)：
1、施工階段的投資控制：
1.1編制施工階段各年度、季度、月度資金使用計劃,并控制執(zhí)行。
1.2 工程付款審核。
1.3 審核其他付款早申請單。
1.4 審核及處理各項施工索賠中與資金有關(guān)的事宜。
2、施工階段的進度控制：
2.1 審核施工總進度計劃，并在項目過程中控制其執(zhí)行，必要時及時調(diào)整施工總進度計劃;
2.2 審核各項目施工各階段、年、季、月度的進度計劃，并控制其執(zhí)行，必要時作調(diào)整;
2.3 審核設(shè)計方、施工方和材料、設(shè)備供貨方提出的進度計劃和供貨計劃，并檢查、督促和控制其執(zhí)行;
3、施工階段的質(zhì)量控制：
4、施工階段的合同控制：
4.1 參與各類合同談判；
4.2 進和各類合同的跟蹤管理，并定期提供合同管理的各種報告、處理合同糾紛；
5、施工階級的信息管理：
5.1 建立會議制度、管理各種會議記錄；
5.2 建立各種報表和報告制度；
5.3 填寫項目管理工作日志；
5.4 向決策層提交每月的項目管理月報；

6、施工階級的組織與協(xié)調(diào)：
6.1 參與設(shè)計交底;
6.2 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系;
6.3 向政府主管部門辦理各項審批事項;
7、施工階級的現(xiàn)場管理：
6.1 工程變更管理;
6.2 處理索賠及反索賠事宜;
6.3 組織工地安全檢查;
6.4 組織工地衛(wèi)生及文明施工檢查;
6.5協(xié)調(diào)處理工地的各種糾紛;
6.6 組織落實工地保衛(wèi)及產(chǎn)品保護工作;

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