為什么要通過會(huì)計(jì)政策與會(huì)計(jì)估計(jì)變更來減少賬面利潤？或許是浦東金橋房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)近年來的經(jīng)營情況太好了，畢竟7000萬元的低估可在未來適當(dāng)時(shí)候釋放出來

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的火爆令投資者對(duì)房地產(chǎn)上市公司寄予厚望，但是相當(dāng)一批企業(yè)的業(yè)績逆潮流而動(dòng)，令人失望。浦東金橋（600639）即是如此。

浦東金橋主營房地產(chǎn)開發(fā)和租賃業(yè)務(wù)，2004年公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有5418萬元，而較早前的2002年為1.08億元，與當(dāng)時(shí)上海火爆的房地產(chǎn)市場形勢并不相符。那么，是浦東金橋的生產(chǎn)經(jīng)營出了什么問題？

分析發(fā)現(xiàn)，一個(gè)原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)節(jié)奏會(huì)造成業(yè)績波動(dòng)，如浦東金橋2005年上半年的主營業(yè)務(wù)收入已經(jīng)與前3年相差不多，主營業(yè)務(wù)利潤甚至超過前兩年，這主要是因?yàn)楣镜目毓勺庸旧虾＝饦虺隹诩庸^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資建設(shè)的碧云新天地二期部分住宅實(shí)現(xiàn)銷售。但是，本文分析的重點(diǎn)則是另一個(gè)原因，即浦東金橋的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的變更導(dǎo)致多計(jì)成本對(duì)公司業(yè)績?cè)斐傻牟缓侠碛绊憽?br>
會(huì)計(jì)政策變更減少賬面利潤

浦東金橋在2003年以前對(duì)開發(fā)用土地的會(huì)計(jì)政策是這樣的，“開發(fā)用土地在取得時(shí)，按實(shí)際成本計(jì)入‘無形資產(chǎn)’，土地投入開發(fā)建設(shè)從‘無形資產(chǎn)’轉(zhuǎn)入‘開發(fā)成本’。在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用的直接計(jì)入開發(fā)成本；需在各地塊間分?jǐn)偟馁M(fèi)用，按受益面積分?jǐn)傆?jì)入?！?br>
2003年浦東金橋做了會(huì)計(jì)政策變更，“屬于難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本不再分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本，而于實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本予以核算。此項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更因無法合理估計(jì)其累計(jì)影響數(shù)而采用未來適用法，該項(xiàng)變更減少本期凈利潤25,610,758.00元?！?浦東金橋2003年房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的毛利率從上一年的30.42%猛增到50.78%（見表1），實(shí)在是太引人注目了！如果成本中再減去因會(huì)計(jì)政策變更而多增的2561萬元，實(shí)際毛利率將達(dá)到57.48%。如此暴利，如果據(jù)實(shí)披露，只怕是弊大于利。

無獨(dú)有偶，同處上海的陸家嘴（600663）2004年年報(bào)披露顯示，其開發(fā)用土地會(huì)計(jì)政策與浦東金橋變更后的情況幾乎完全相同，而地處深圳的萬科（000002，200002）和地處北京的金融街（000402）卻并沒有這樣做。或許是一種巧合，陸家嘴的董事長楊小明在2004年6月之前正是浦東金橋的董事長。

尤其令人不可理解的是陸家嘴2002年至2004年年報(bào)中對(duì)開發(fā)用土地核算方法的表述均有不小的差異，卻從未披露有過這方面的會(huì)計(jì)政策變更。

問題在于這樣的會(huì)計(jì)政策變更并無道理。

從道理上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”相當(dāng)于制造業(yè)企業(yè)的“在產(chǎn)品”，在沒有完成銷售前其成本只能計(jì)入存貨的價(jià)值，絕對(duì)不應(yīng)該計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本、不應(yīng)影響企業(yè)的利潤，否則將違反會(huì)計(jì)核算原則中的配比原則。配比原則要求一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)、計(jì)量。

從另一個(gè)角度來講，成本“難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偂笔欠窬蛻?yīng)該直接計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本呢？如果這個(gè)理由成立，那么制造業(yè)企業(yè)就不必費(fèi)盡心思考慮是按直接材料、直接人工還是其他什么因素去分配制造費(fèi)用了，直接將制造費(fèi)用計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本就可以了，成本會(huì)計(jì)學(xué)也就大大簡化了。

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理沒有做特別規(guī)定，而此前的《股份有限公司會(huì)計(jì)制度》以附件的形式明確規(guī)定；“4301開發(fā)成本科目，核算公司在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。”其中所說的各項(xiàng)費(fèi)用，顯然也包括浦東金橋所說的“難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本”。

2002年浦東金橋的審計(jì)師是上海立信長江會(huì)計(jì)師事務(wù)所，2003年公司改聘上海眾華滬銀會(huì)計(jì)師事務(wù)所，會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)師一起變動(dòng)，這背后的故事不是很明白嗎？

會(huì)計(jì)估計(jì)變更增加成本 2003年浦東金橋還做了會(huì)計(jì)估計(jì)變更，公司原出租開發(fā)產(chǎn)品規(guī)定的房屋攤銷年限為10-20年，“現(xiàn)為更合理體現(xiàn)收入與成本配比原則及謹(jǐn)慎性原則，在原規(guī)定的年限內(nèi)縮短了個(gè)別類別房屋的攤銷年限?！?br>
浦東金橋作此變更的理由是很牽強(qiáng)的，由于沒有任何證據(jù)表明出租房屋的壽命比原來預(yù)計(jì)的要短，公司這樣做只能認(rèn)為是在刻意做低利潤（見表2）。還有一種可能是，以前的攤銷年限制定不合理，而公司不愿意承認(rèn)，然而這種可能性應(yīng)該不大。房地產(chǎn)類上市公司中，陸家嘴的出租開發(fā)產(chǎn)品中房屋按30年攤銷，金融街出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷年限更是高達(dá)45年，萬科的攤銷年限最短，為12.5年至25年，然而萬科的出租開發(fā)產(chǎn)品是“意圖出售而按暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)”，情況有所不同。與同業(yè)相比，浦東金橋變更前的攤銷年限已經(jīng)不算長。

上述會(huì)計(jì)估計(jì)變更對(duì)浦東金橋2003年利潤的影響是1084萬元。即使是在這樣的會(huì)計(jì)估計(jì)下核算，公司2005年上半年房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的毛利率仍然達(dá)到了41.22%，上海的房地產(chǎn)市場實(shí)在是令人慨嘆！

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