中國加入WTO以后，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)被很多城市提上了日程。很多城市把建設(shè)CBD作為城市的核心和標(biāo)志，期望通過CBD可以提高城市的整體競爭力。為此，中國的一些大中城市像上海的陸家嘴，外灘與竹園多于6平方公里的范圍內(nèi)為上海發(fā)展中的CBD。北京中央國際商務(wù)區(qū)正在形成當(dāng)中。一些大中城市和一些省會城市也在CBD的建設(shè)希望在本地區(qū)內(nèi)肩負起金融控制中心的責(zé)任，借以提高城市在本地區(qū)范圍內(nèi)的競爭力，鞏固領(lǐng)導(dǎo)城市的地位。

CBD的建設(shè)中主要的是商務(wù)房地產(chǎn)的開發(fā)，其中以寫字樓為主要的商務(wù)房產(chǎn)。CBD的概念就注定的天價的土地出讓金和樓盤售價。寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)要求對建筑技術(shù)和管理來說是一種挑戰(zhàn)，不僅需要大量的資金，還需要高超的項目運作與管理技術(shù)。

目前，我國CBD建設(shè)剛剛起步?jīng)]有可借鑒的建設(shè)經(jīng)驗，寫字樓的建設(shè)國內(nèi)開發(fā)商涉足不深。CBD寫字樓項目建設(shè)沒有成熟的相關(guān)理論可以指導(dǎo)建設(shè)，此類項目的風(fēng)險分析換沒有人做。
本論文的介紹希望明白此類項目的風(fēng)險分析過程和分析方法，為更深入的理論研究打下基礎(chǔ)。

第二節(jié) CBD寫字樓項目中分析理論知識介紹

1 CBD寫字樓項目基礎(chǔ)知識
1.1 CBD的定義和特征
1.1.1 CBD的定義
CBD ，即“中央商務(wù)區(qū)”（Central Business District），現(xiàn)代比較流行的定義是：在一個大城市內(nèi)，集中了大量的商務(wù)、金融、文化服務(wù)機構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務(wù)活動的比較核心的中心區(qū)域。 　　
1.1.2 CBD的特征
1、可達性 　　
可達性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置，從城市的任何一處都可以方便的到達。除此之外，CBD還是城市的信息中樞，是城市中人與人交換商品、信息和進行各種社會活動的中心。
2、高密度 　　
各商家競相搶占對自己有利的地段，造成CBD的用地緊張，地價上漲，密度越來越高。在形態(tài)上表現(xiàn)為隨著地價的上漲，建筑的高度和密度也在增長，形成CBD的特有景觀，特別是在美國大城市中最為明顯，即摩天大樓林立。 　　
3、行業(yè)分區(qū) 　　
從理論上講，特別是在一些發(fā)達國家，相同行業(yè)功能的集中有利于效率的提高。 　　
1.2寫字樓的定義和分類
寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴格地講,寫字樓是不能用于住人的.
寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。那么，5A寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？
第一要素：黃金區(qū)位
第二要素：超大規(guī)模
這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。
第三要素：建筑文化
對于寫字樓而言是摩天大樓的建筑文化。
第四要素：硬件設(shè)施
在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。
第五要素：軟件服務(wù)
一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。
綜上所述，CBD寫字樓具有的特點也就明確了：一具有優(yōu)越的位置；二具有較大的建筑規(guī)模；三具有較高的建筑高度；四具有先進的技術(shù)和配套設(shè)施，建筑設(shè)計新穎，建筑功能更完善；五物業(yè)服務(wù)周到細致

2 CBD寫字樓項目風(fēng)險分析理論的研究
結(jié)合CBD寫字樓項目的特點，研究了項目分析理論。
2.1CBD寫字樓項目中風(fēng)險的定義和風(fēng)險的度量
2.1.1 風(fēng)險
現(xiàn)代漢語詞典的定為可能發(fā)生的危險，一些英文字典將其定義為“遭受危險，蒙受損失或傷害的可能或機會”。在不同的文獻中，對風(fēng)險的定義各不相同。
從項目管理的角度對風(fēng)險的定義界定如下:
風(fēng)險是主體在決策活動過程中，由于客觀事件的不確定性引起的，可被主體感知的與期望目標(biāo)或利益的偏離。這種偏離有大小、程度以及正負之分，即風(fēng)險的可能性、后果的嚴重程度和損失或收益。在項目管理中，風(fēng)險的主體可指項目不同階段的各項目參與者、業(yè)主、承包
商、設(shè)計單位、施工單位、材料供應(yīng)單位等;決策活動是指在項目進行過程中所采取的各種措施、方案及擬執(zhí)行的計劃等;客觀事件是指與社會、經(jīng)濟、自然等有關(guān)的政策、法規(guī)的制定，材料價格的變動，火災(zāi)、地震的發(fā)生等事件;感知是風(fēng)險的非常重要的一個特點，正是由于風(fēng)險可被感知，風(fēng)險分析和管理才有可能:期望目標(biāo)或利益是指項目完成時，項目參與者期望此項目達到的功能、帶來的收益、或?qū)ι鐣呢暙I等:偏離一般是指損失的發(fā)生，但有時也有收益的偏離，如項目完成并投入使用后，年利潤比預(yù)計的多的情況。
從CBD寫字樓投資企業(yè)風(fēng)險分析角度定義為
CBD寫字樓的風(fēng)險是由于客觀事件的不確定性引起的，可被投資企業(yè)感知的與投資預(yù)期目標(biāo)或投資收益發(fā)生的偏離。
2.1.2風(fēng)險的度量
由項目管理中風(fēng)險的定義可以看出，由于項目目標(biāo)的多樣性，導(dǎo)致項目的偏離的多屬性，即這種偏離有大小、程度和正負之分，也就是說項目風(fēng)險的表述要表達其可能性，后果的嚴重程度以及這種后果的主體反應(yīng)。為此，對項目風(fēng)險的度量問題可以從以下幾個方面考慮:
(1)聯(lián)合風(fēng)險的可能性和嚴重程度來測量
這種測量可以用風(fēng)險量來表示，風(fēng)險量R定義為R=（Pr,q），的式中Pf表示風(fēng)險事件發(fā)生的概率，q為風(fēng)險事件發(fā)生對項目造成的損失的大小。在項目風(fēng)險因素的估計中常常用風(fēng)險量來表示項目風(fēng)險因素的影響程度的大小。
在對CBD寫字樓項目的風(fēng)險分析中，對風(fēng)險項目風(fēng)險估計需要用到本方面，主要通過對項目投資收益或進度用實際損失量或調(diào)查專家后計算的相對損失表示q。Pr的如何得到，下面說明風(fēng)險估計方法時會詳細說明。
(2)從后果的嚴重程度及主體的反應(yīng)來測量
主體對風(fēng)險的有沒有反應(yīng)在于其對項目的期望目標(biāo)或利益，當(dāng)后果的嚴重程度偏離主體的期望時，主體會感受到風(fēng)險的存在。這種測量可以用風(fēng)險率來表示，風(fēng)險率用Pr表示，其定義為Pr=P(X (3)從風(fēng)險事件的統(tǒng)計規(guī)律來測量
這一度量可以用風(fēng)險度來表示，風(fēng)險度的定義如下:
①當(dāng)使用平均值作為某變量的估計值，風(fēng)險度的定義為:FD=Dx½/Ex
②由于某種原因，并不采用平均值作為該變量的估計值時，設(shè)估計值為x。,則風(fēng)險度的定義為:FD=[ð-(Ex- x。)]/Ex.式中Ex為均值，Dx為方差，ð為標(biāo)準(zhǔn)差。
風(fēng)險度越大表示對將來越來沒把握，風(fēng)險也越大。風(fēng)險度對于某單一方案意義不大，它最好用于不同方案的比較，排出相對風(fēng)險的大小，供決策者參考。
2.2.1CBD寫字樓項目風(fēng)險的來源
由項目管理中風(fēng)險的定義可以看出，項目的風(fēng)險的產(chǎn)生是“由于客觀事件的不確定性引起的”，同時又是“可被投資企業(yè)感知的與投資預(yù)期目標(biāo)或投資收益的偏離”?？梢钥闯鲰椖抗芾碇?，項目風(fēng)險的來源主要有關(guān)于以下幾個要素，即“客觀事件的不確定性”、“ 投資企業(yè)的感知”、“ 投資企業(yè)的期望或利益”。
(1) 首先風(fēng)險的產(chǎn)生緣于客觀事件的不確定性，比如自然災(zāi)害的發(fā)生、國家宏觀政策的改變、國家產(chǎn)業(yè)政策的變化、以及市場價格的波動等。
(2 )其次投資企業(yè)的感知也是風(fēng)險產(chǎn)生的一個原因，投資企業(yè)的感知過程就是對項目的現(xiàn)狀和未來的判斷和決策的過程。事實上，項目中主要的風(fēng)險都是由于信息的不完全而做出決策帶來的。
(3 )主體的期望或利益也是項目風(fēng)險的產(chǎn)生的一個重要原因，同一項目的不同主體對項目的期望或利益各不相同，這就會產(chǎn)生交流和溝通的風(fēng)險，同時主體對于項目的期望或利益越高，項目實現(xiàn)目標(biāo)的可能性就越小，項目成功的風(fēng)險就越大。
所以項目風(fēng)險的具體來源，可以從很多角度考慮，如從項目的客觀事件的變化考慮，項目風(fēng)險的具體來源可以有政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險、社會風(fēng)險等。
本論文主要從項目投資者的角度，從項目管理的過程來探討CBD寫字樓項目風(fēng)險的來源，這里包含及其復(fù)雜的內(nèi)容，簡單的可以有如下一些:
(1)高層戰(zhàn)略風(fēng)險，如指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能有錯誤而造成項目目標(biāo)設(shè)計錯誤。
(2)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險。如對寫字樓市場調(diào)查和預(yù)測，對寫字樓所在的CBD開發(fā)前景的預(yù)測等。
(3)決策風(fēng)險。如錯誤的選擇、錯誤的招標(biāo)決策等。
(4)項目策劃風(fēng)險。如宣傳策劃選擇錯誤目標(biāo)群等。
(5)技術(shù)設(shè)計風(fēng)險。如建筑設(shè)計不能達到預(yù)期等。
(6)計劃風(fēng)險。包括對目標(biāo)理解錯誤、合同條款不準(zhǔn)確、不嚴密、錯誤，過于苛刻的單方面條款，方案、預(yù)算錯誤，施工組織不當(dāng)?shù)取?br> (7)項目控制的風(fēng)險。這里主要有合同風(fēng)險，材料供應(yīng)風(fēng)險，新技術(shù)、新工藝、新功能風(fēng)險，計劃變更風(fēng)險、管理失誤等。
(8)運營風(fēng)險。如銷售不暢或出租率較低等。
2.2.2CBD寫字樓項目風(fēng)險的特點
項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風(fēng)險也有其自身的特點，現(xiàn)概括總結(jié)如下:(1 )風(fēng)險的多樣性(2 )風(fēng)險的持續(xù)性 (3 )風(fēng)險影響的全面性(4) 風(fēng)險的規(guī)律性。
CBD寫字樓項目風(fēng)險不僅具有以上項目風(fēng)險的共性，還具有其自身特點，概括如下：
（1）技術(shù)復(fù)雜程度高 CBD寫字樓一般是高層或超高層建筑。要求較高的創(chuàng)新性，特別是建筑外觀的獨特設(shè)計。
（2）資金需求大 CBD屬于商業(yè)集中地帶，這個區(qū)域代表了城市最高的地價通常是天價，如鄭東新區(qū)內(nèi)外環(huán)地價達到了200萬元/畝，而開發(fā)前只有70萬元/畝。建筑項目屬于高層或超高層，裝飾和裝修檔次很高，很部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，這樣使項目本身開發(fā)資金需求量比一般項目大得多。
（3）受商業(yè)氛圍影響大 這和CBD的形成有很大關(guān)系，一個成熟的CBD可以保證寫字樓的出租率，項目能更快的回收資金。
3 CBD寫字樓項目的風(fēng)險分析過程
項目的風(fēng)險分析過程為：風(fēng)險識別→風(fēng)險估計→風(fēng)險評價。
3.1風(fēng)險識別的過程
項目風(fēng)險識別過程活動的基本任務(wù)是將項目的不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榭衫斫獾娘L(fēng)險描述。識別項目風(fēng)險過程一般分為5步：
第一步，明確目標(biāo)；第二步，明確最重要的參與者；第三步，搜集資料；第四步，估計項目風(fēng)險形勢；第五步，根據(jù)直接和間接的癥狀將潛在的項目風(fēng)險識別出來。其具體可歸納為下圖

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