房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永恒主題。筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下五方面來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的投資控制。
一、決策階段的投資控制
項(xiàng)目決策階段指參加土地投標(biāo)、中標(biāo)至項(xiàng)目立項(xiàng)的過(guò)程。正確決策是項(xiàng)目投資的前提，電是控制投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項(xiàng)目投資的合理性，首先，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計(jì)師室配合土地投標(biāo)的主控部門(mén)對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、調(diào)研、計(jì)算和論證，形成項(xiàng)目建議書(shū)，為最高決策者提供決策依據(jù)。
其次，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)部評(píng)審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模(總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車(chē)位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo))和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性；調(diào)查地塊紅線內(nèi)是否有未拆的建筑物、構(gòu)筑物和未遷移的地上及地下的電力、通信桿或市政管網(wǎng)等；了解地塊四鄰的已建或規(guī)劃的建筑與本地塊的關(guān)系，是否存在影響日照、環(huán)境因素干擾等；施工場(chǎng)地是否具備“五通一平”的條件；項(xiàng)目的大配套情況，市政設(shè)施包括給排水、電力、通信、智能、煤氣、道路，公建配套包括醫(yī)院、學(xué)校、集貿(mào)市場(chǎng)、生活超市等。
二、設(shè)計(jì)階段的投資控制
設(shè)計(jì)階段是指方案設(shè)計(jì)至施工圖交底的過(guò)程。設(shè)計(jì)將在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面的安排。設(shè)計(jì)方案對(duì)工程造價(jià)的影響度占75％左右。方案設(shè)計(jì)應(yīng)按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評(píng)估。設(shè)計(jì)單位不僅要對(duì)所承擔(dān)項(xiàng)目的工程技術(shù)負(fù)責(zé)，還要對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)負(fù)責(zé)。為合理確定和有效地控制工程造價(jià)，電應(yīng)對(duì)所選的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查和評(píng)審，從中選擇技術(shù)力量強(qiáng)，富有創(chuàng)新力的設(shè)計(jì)單位。比較有效的方法是進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)兩種。
總之，規(guī)劃和單體建筑設(shè)計(jì)是否合理、是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決定因素。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，在很大程度上決定了建安工程造價(jià)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，設(shè)計(jì)單位必須將“合理、經(jīng)濟(jì)”的工程設(shè)計(jì)理念納入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在規(guī)范許可的條件下挖掘潛力，促使設(shè)計(jì)人員自覺(jué)地增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，由“畫(huà)了算”變?yōu)椤八阒?huà)”，既提高工程功能，又降低項(xiàng)目投資。
三、施工招投標(biāo)階段的投資控制
項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段是指對(duì)合格施工方的調(diào)查、確定施工方至合同簽訂的過(guò)程，工作內(nèi)容包括對(duì)建安工程的承包商、標(biāo)底編制單位、設(shè)備材料供應(yīng)商的調(diào)查、及招投標(biāo)合同的簽訂等。通過(guò)工程招標(biāo)確定合理的合同價(jià)(工程造價(jià))。首先，建設(shè)單位應(yīng)考慮簽約固定總價(jià)合同，盡可能化解施工期間的系列風(fēng)險(xiǎn)。其次，再考慮總價(jià)合同或其它形式的合同。編寫(xiě)投標(biāo)須知時(shí)，應(yīng)將優(yōu)惠條件等列入報(bào)價(jià)范圍，通過(guò)公開(kāi)、公正、公平的招標(biāo)，在保證質(zhì)量、保證工期的前提下獲得具有競(jìng)爭(zhēng)力的工程造價(jià)。
開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)特殊專(zhuān)業(yè)分包的形式，要求分包單位適當(dāng)讓利以達(dá)到降低造價(jià)的目的。
四、施工階段的投資控制
施工階段是指破土動(dòng)工至竣工驗(yàn)收的過(guò)程，是貫徹設(shè)計(jì)文件和履行施工合同的階段。開(kāi)發(fā)商在這一階段的任務(wù)，就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作為開(kāi)發(fā)商，在這一階段控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、品質(zhì)、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。
住宅項(xiàng)目建設(shè)周期一般需2~4年，其間工程基數(shù)要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)都隨著技術(shù)的不斷創(chuàng)新和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需要在不斷的提高。施工工藝、產(chǎn)品、設(shè)備也在不斷的更新?lián)Q代。因此，施工階段的管理不是簡(jiǎn)單照搬設(shè)計(jì)文件，應(yīng)在認(rèn)真審查施工圖的基礎(chǔ)上，開(kāi)動(dòng)腦筋，多提合理化的建議，及時(shí)糾正設(shè)計(jì)文件的錯(cuò)誤和不足，減少返工返修帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，使投