屈指一算，我上任50萬(wàn)平米的明天第一城項(xiàng)目總經(jīng)理的時(shí)間已經(jīng)一年零三個(gè)月了！從2004年從國(guó)美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個(gè)外行,開始負(fù)責(zé)行政，后來(lái)負(fù)責(zé)營(yíng)銷，再后來(lái)曾兼職負(fù)責(zé)過(guò)一級(jí)開發(fā)，到今天全面負(fù)責(zé)50萬(wàn)平米的項(xiàng)目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?
項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬(wàn)馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動(dòng)戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會(huì)拿下敵營(yíng)。這是我看武俠小說(shuō)后，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！
一、項(xiàng)目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)管理者要求很高，在角色定位上，既要堅(jiān)定的執(zhí)行董事會(huì)的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營(yíng)銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯(cuò)；同時(shí)，身為“前線”指揮官，又必須擬定項(xiàng)目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計(jì)劃和分步執(zhí)行計(jì)劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項(xiàng)目實(shí)際情況有沖突時(shí)，必須對(duì)事不對(duì)人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項(xiàng)目總經(jīng)理處理好了這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題后，反倒會(huì)增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹立權(quán)威。
承上啟下才是對(duì)的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡(jiǎn)單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。
二、項(xiàng)目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件
房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項(xiàng)，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)?、自?lái)水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無(wú)不要準(zhǔn)時(shí)拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大大小小要蓋近150個(gè)公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報(bào)文呢？這150個(gè)公章，一個(gè)蓋不下來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目就失敗了。為什么項(xiàng)目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實(shí)際工作中有一個(gè)竅門：政府一般8：30上班，一般都會(huì)在8點(diǎn)左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來(lái)，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報(bào)，上班前，大部分問(wèn)題差不多該解決了。趕上好說(shuō)話的，還能蹭一頓早點(diǎn)。因?yàn)槟闶墙裉斓谝粋€(gè)去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)也沒(méi)來(lái)，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會(huì)不好意思，對(duì)辦事大有好處,此為”苦肉計(jì)”。
采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負(fù)責(zé)昌平項(xiàng)目時(shí)，早上6點(diǎn)從市區(qū)走，經(jīng)過(guò)八達(dá)嶺高速，7點(diǎn)半就到了政府部門，8點(diǎn)前一般事都辦完了，到單位也就是8點(diǎn)40左右，不耽誤上班！
處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負(fù)責(zé)明天第一城時(shí)，正趕上周圍居民因?yàn)轫?xiàng)目夜間施工擾民，與項(xiàng)目情緒十分對(duì)立，甚至發(fā)生沖突。無(wú)奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護(hù)周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬(wàn)元的擾民費(fèi)，獲得居委會(huì)認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項(xiàng)目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關(guān)系還會(huì)受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張樹軍經(jīng)理在我剛剛上任幾天時(shí)，便向我介紹地鐵5號(hào)線電力路由與我項(xiàng)目一致，計(jì)劃最好能促成合作。經(jīng)過(guò)了解方案后，我迅速將此事向董事長(zhǎng)匯報(bào)，抓住機(jī)會(huì)與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬(wàn)的外電源施工費(fèi)用，而且爭(zhēng)取了時(shí)間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會(huì)有一種強(qiáng)烈的成就感！
一個(gè)好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬(wàn)，一件擾民糾紛處理不好就影