屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經(jīng)理的時間已經(jīng)一年零三個月了！從2004年從國美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個外行,開始負責(zé)行政，后來負責(zé)營銷，再后來曾兼職負責(zé)過一級開發(fā)，到今天全面負責(zé)50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?
項目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經(jīng)理的角色定位！
一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者
房地產(chǎn)項目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質(zhì)量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當(dāng)項目總經(jīng)理處理好了這個關(guān)鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權(quán)威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行”，角色就是錯位。
二、項目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件
房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會也沒來，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負責(zé)昌平項目時，早上6點從市區(qū)走，經(jīng)過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！
處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負責(zé)明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負責(zé)維護周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關(guān)系還會受益呢!有一次，負責(zé)電力的張樹軍經(jīng)理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經(jīng)過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！
一個好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影