引言
PMBOK（Project Management Body of Knowledge），是美國項(xiàng)目管理學(xué)會PMI（Project Management Institute）早在七十年代末率先提出的，發(fā)展到今天已經(jīng)有30年的歷史。國際標(biāo)準(zhǔn)化組織以該文件為框架，制訂了ISO10006關(guān)于項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)。PMBOK中涉及到的項(xiàng)目管理知識領(lǐng)域劃分為九個部分和五個基本過程：項(xiàng)目整體管理、項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目時間管理、項(xiàng)目費(fèi)用管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目人力資源管理、項(xiàng)目溝通管理、項(xiàng)目風(fēng)險管理和項(xiàng)目采購管理；項(xiàng)目啟動過程、項(xiàng)目計劃過程、項(xiàng)目執(zhí)行過程、項(xiàng)目監(jiān)控過程、項(xiàng)目收尾過程。PMBOK的一個很重要的價值就是它給出了一種項(xiàng)目管理的思考方式，它從項(xiàng)目管理的環(huán)境、項(xiàng)目管理的過程組和項(xiàng)目管理的知識范疇出發(fā)看待項(xiàng)目管理。該體系也被公認(rèn)為全球項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)體系。目前，國內(nèi)國外一些公司都以PMBOK為藍(lán)本，逐步建立統(tǒng)一的項(xiàng)目管理思想環(huán)境，以有利于項(xiàng)目管理工作的深化和高效性。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程和特點(diǎn)非常符合PMBOK的思想，PMI所倡導(dǎo)的項(xiàng)目管理思維模式不是唯一的模式，更不是約束，作為項(xiàng)目管理者應(yīng)該具有創(chuàng)造和開拓意識，在認(rèn)識上、方法學(xué)上甚至要有突破的精神和勇氣。PMBOM思想能使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本，范圍得到有機(jī)的控制，必須采用系統(tǒng)有效的控制手段，采用項(xiàng)目管理的方法進(jìn)行管理是非常有效的手段。因?yàn)轫?xiàng)目必須在規(guī)定時間內(nèi)按照一定預(yù)算、范圍和質(zhì)量等級完成并交付給客戶，還要達(dá)到客戶滿意和雙方的利益最大化。這個過程是受到多種約束條件和假設(shè)的限制的。作為開發(fā)商必須滿足這些約束條件，完成項(xiàng)目，才能取得最終的利潤。[2]
PMBOK是一個面向過程的系統(tǒng)管理思想、管理工具和管理方法，可以有效解決幾乎所有項(xiàng)目中涉及的各種過程問題。當(dāng)一個擁有項(xiàng)目管理思想理念的業(yè)內(nèi)人士，俯瞰房地產(chǎn)開發(fā)全過程的時候，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)過程就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)項(xiàng)目，具有典型項(xiàng)目所應(yīng)具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各類問題都可以利用項(xiàng)目管理有效解決，國內(nèi)外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用項(xiàng)目管理，也早已取得顯著的效果。下面我們就站在項(xiàng)目經(jīng)理的角度討論一下房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分PMBOM思想的結(jié)合。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中的三個重要思想
房地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)歷許多過程和階段，其中的每一步都是一個典型項(xiàng)目，都很關(guān)鍵，任何一步的失敗，都足以使你輕易得到的資金和土地，同樣輕易的化為烏有，而這些可能的失敗，每一步都可以通過實(shí)施項(xiàng)目管理而規(guī)避。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理可能因?yàn)殚_發(fā)過程而快樂，也可能因?yàn)殚_發(fā)過程而痛苦，所以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最需要的管理思想和管理工具正是項(xiàng)目管理，沒有什么管理思想和工具比項(xiàng)目管理更能夠給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來真實(shí)的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要注意的三個重要思想如下。
1.1計劃管理體系的思想
項(xiàng)目計劃不僅局限于傳統(tǒng)的進(jìn)度計劃，還要有詳細(xì)的質(zhì)量管理計劃、風(fēng)險應(yīng)對計劃、采購管理計劃、成本管理計劃、溝通管理計劃、進(jìn)度管理計劃、范圍管理計劃等，這樣才能保證項(xiàng)目按時保質(zhì)的完成。并在過程中按照計劃對項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行檢查、審計以及績效分析，必要時對計劃進(jìn)行更新和優(yōu)化。由于項(xiàng)目的計劃管理系統(tǒng)涵蓋廣泛，每個知識體系幾乎都要涉及計劃，往往最初的計劃不一定是記錄在組織過程資產(chǎn)里最終的計劃。因?yàn)?，在?xiàng)目進(jìn)行的過程中計劃在不斷完善和細(xì)化。在計劃管理過程中，PMBOK的思想就是：預(yù)防錯誤的成本，總是大大低于補(bǔ)救錯誤的成本；高質(zhì)量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實(shí)就是加大了質(zhì)量投入。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中計劃管