一: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程
(1)項(xiàng)目前期策劃和確立階段。
這個(gè)階段工作是在市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。其工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究
和報(bào)批立項(xiàng)。整個(gè)過(guò)程的主要工作是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，所以有人把這一階段稱為項(xiàng)目的可行性研究階段。
(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段。
這一階段的工作主要包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、計(jì)劃、招標(biāo)投標(biāo)和施工前的準(zhǔn)備工作。
(3)項(xiàng)目施工階段。
這一階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。對(duì)于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，如住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)等，在政策法規(guī)允許的范圍 內(nèi)(具有“五證”)，可進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)銷售。
(4)項(xiàng)目使用階段。
它是指從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性所決定的。我國(guó)早期的項(xiàng)目管理絕大部分是指項(xiàng)目的施工管理，后來(lái)由于項(xiàng)目管理的內(nèi)涵和外延的不斷拓展，使項(xiàng)目管理的內(nèi)容向前延伸到了項(xiàng)目策劃，向后也延伸到了項(xiàng)目的使用階段的管理(物業(yè)管理)。這也保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的連續(xù)性和系統(tǒng)性，同時(shí)使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有全程性特點(diǎn)，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性要求。
二: 房地產(chǎn)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，是由項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)、對(duì)象系統(tǒng)、行為系統(tǒng)和組織系統(tǒng)所構(gòu)成的，共同決定著項(xiàng)目的整體形象。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)。
項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目所要達(dá)到的最終狀態(tài)的描述系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理采取目標(biāo)管理的方式，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一條主線，是由項(xiàng)目任務(wù)書(shū)、技術(shù)規(guī)范、合同文件等說(shuō)明(定義)的抽象系統(tǒng)，在它的設(shè)計(jì)與實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注意：
1)系統(tǒng)目標(biāo)的多級(jí)性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)可分為“系統(tǒng)目標(biāo)——子目標(biāo)——可執(zhí)行目標(biāo)”三級(jí)，任何系統(tǒng)目標(biāo)都可以分為 若干個(gè)子目標(biāo)，子目標(biāo)又可分為若干個(gè)可執(zhí)行目標(biāo)。
2)系統(tǒng)目標(biāo)的完整性。
項(xiàng)目目標(biāo)因素之和應(yīng)能夠完整地反映上層系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目的要求，特別要保證強(qiáng)制性目標(biāo)因素，所以項(xiàng)目通常是由多目標(biāo)因素構(gòu)成的完整系統(tǒng)。
3)系統(tǒng)目標(biāo)的均衡性。
各目標(biāo)之間強(qiáng)烈的邏輯關(guān)系要求項(xiàng)目目標(biāo)之間具有均衡性，不能任意強(qiáng)調(diào)其中的某些目標(biāo)因素，否則就會(huì)破壞目標(biāo)系統(tǒng)的自衡狀態(tài)，造成整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)的失衡。
4)系統(tǒng)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)性。
項(xiàng)目是在環(huán)境不斷變化的條件下進(jìn)行的，其實(shí)施過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，所以其目標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的需要，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，不能夠生搬硬套。
(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)象系統(tǒng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是要完成一定功能、規(guī)模和質(zhì)量要求的工程，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)象系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，是行為的對(duì)象(或行為客體)，可進(jìn)行實(shí)體分解為許多分部、許多功能面組合起來(lái)的綜合體，有自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式。它通常是由項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、技術(shù)設(shè)計(jì)文件(如實(shí)物模型、圖紙、規(guī)范)等定義的，并通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施而完成的具體系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)象系統(tǒng)決定著項(xiàng)目的類型和性質(zhì)，決定著項(xiàng)目的基本形象和本質(zhì)特征，決定項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)象系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注意：
1)系統(tǒng)空間布置合理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)的布置應(yīng)使各分部和專業(yè)工程協(xié)調(diào)一致(包括功能協(xié)調(diào)和生產(chǎn)能力協(xié)調(diào)等)，能夠安全、穩(wěn)定、高效率地運(yùn)行，達(dá)到預(yù)期的設(shè)計(jì)效果。
2)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的安排應(yīng)使各部分、各專業(yè)工程投資比例合理，質(zhì)量和壽命期設(shè)計(jì)均衡，使整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)均衡，保證高效運(yùn)行。
3)系統(tǒng)與環(huán)境協(xié)調(diào)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能符合上層系統(tǒng)的要求，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，而且還必須與自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境協(xié)調(diào)一致，特別是