一、 房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀與研究進展
從最廣泛的含義說，項目是一種特殊的將被完成的有限任務(wù)，它是在一定時間內(nèi)、滿足一系列特定目標的多項相關(guān)工作的總稱。
項目管理的知識起源于建筑管理，但是房地產(chǎn)開發(fā)的全過程都涉及到項目管理知識，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，我深深地體會到擁有一批掌握項目管理知識的優(yōu)秀中層干部和骨干是企業(yè)順利運作的基本保障，單一局限在建筑項目管理這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的缺陷。
事實上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，顧客成為項目管理服務(wù)的核心，不僅施工的進度與施工內(nèi)容的調(diào)整要根據(jù)銷售的要求進行，而且房地產(chǎn)銷售必需圍繞顧客對房地產(chǎn)的消費偏好進行服務(wù)，通過在服務(wù)應(yīng)用項目管理知識，不斷為顧客提供滿意的營銷服務(wù)，滿足顧客的對住房的高品味精神需求。
突破建筑項目管理的局限同濟大學(xué)丁士昭教授提出了新的學(xué)術(shù)觀點，提倡采用房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命管理系統(tǒng)，并且指導(dǎo)學(xué)生完成了系列研究生論文，在實踐中具有較高推廣應(yīng)用價值。
圖1 工程項目全壽命管理系統(tǒng)
目前國際項目管理界普遍認為，項目管理知識體系的知識范疇主要包括三大部分，即項目管理所特有的知識、一般管理的知識及項目相關(guān)應(yīng)用領(lǐng)域的知識。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理人才的培養(yǎng)
從軟件開發(fā)的項目管理運作開始，我開始注重知識管理，并將知識管理為項目服務(wù)；進入房地產(chǎn)業(yè)以后，我感覺大多數(shù)房地產(chǎn)公司項目管理人才缺乏，非建筑項目管理人才，普遍缺乏項目管理知識，特別是大量的高學(xué)歷年青人，甚至是具有MBA學(xué)歷的人才都不會系統(tǒng)地完成一件事或一個任務(wù)。因此，我開始系統(tǒng)鉆研項目管理知識，在可行性分析方面，先后完成北京偉業(yè)花園和湖南郴州華鶴豪庭房地產(chǎn)可行性研究與創(chuàng)新策劃項目。初步形成注重投入產(chǎn)出分析，并將IT項目管理中積累的知識管理經(jīng)驗擴展到房地產(chǎn)項目開發(fā)中，取得良好經(jīng)濟效益。
加盟茂業(yè)百貨以后，我發(fā)現(xiàn)市場部員工對于百貨招商手冊或大型促銷活動，缺乏基本的項目評估知識，對項目的難度、面臨的風(fēng)險、所需的時間與投資以及所需要的企業(yè)其他資源，心中沒有清晰的概念，因此，頻繁出現(xiàn)廣告延誤或招商手冊設(shè)計制作延期的失誤，我從大型營銷活動的失誤中體會到培養(yǎng)項目管理人材的重要性。
表1 高級項目管理人才的分級培養(yǎng)
名稱 要求 不同職位舉例
高級項目管理人才A級 大專畢業(yè)，要求具有5年以上項目管理經(jīng)驗，同時具有三年以上跨國項目或多公司參與的多項目的項目領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)歷。具備管理中型公司能力。 營銷總監(jiān)
高級項目管理人才B級 大專畢業(yè)，要求具有5年以上項目管理經(jīng)驗，同時具有三年以上多公司單項目或單公司多項目的的項目領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)歷。具備管理復(fù)雜項目能力和中小型項目公司能力。 營銷經(jīng)理，策劃經(jīng)理
項目管理人才C級 參與過整個項目的管理或負責(zé)過項目的某一部分的管理，曾經(jīng)輔助過或正在輔助項目經(jīng)理進行復(fù)雜項目的管理，或者全面負責(zé)過一些復(fù)雜項目的管理。 施工項目經(jīng)理
項目管理人才D級 熟悉項目管理原理、技術(shù)與方法 施工員，售樓員
三、 項目管理的創(chuàng)新模型
新型項目管理的核心理念是：1.以顧客為中心的需要。2.掌握非傳統(tǒng)的項目管理技術(shù)的需要。3.定義項目經(jīng)理的作用。
我們以房地產(chǎn)住宅項目—湖南郴州為例，闡述全壽命周期管理的重要步驟與方法。
1、 項目評估
承接項目雙方溝通與研討，我方計算此項目的周期與成本，對于項目風(fēng)險與收益進行權(quán)衡，評估雙方的優(yōu)勢與劣勢，而后起草合作協(xié)議，確定項目金額為20萬元，項目成本為10萬元，對方付給我方款項分兩步不能少于10萬元，回避我方不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險，確保我方不虧損，同時對客戶給予適當優(yōu)惠，與同類項目相比優(yōu)惠幅