摘 要:本文根據(jù)多年建筑工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn),從開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進(jìn)等方面詳細(xì)分析闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn); 建筑工程項(xiàng)目; 項(xiàng)目管理; 協(xié)調(diào);平衡
1前言
近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期,仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中,其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤(pán)獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問(wèn)題。
2開(kāi)發(fā)管理
開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。
工程部門(mén)代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理,其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。
財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理,并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表,其主要內(nèi)容有三塊:建立工程項(xiàng)目的融資(財(cái)務(wù))計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。
銷(xiāo)售部門(mén)就是要把企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣(mài)出去,其工作內(nèi)容有以下幾個(gè):促銷(xiāo)方式的選擇、銷(xiāo)售價(jià)格的制定以及銷(xiāo)售渠道的建立。企業(yè)人事部門(mén)的管理工作是:對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門(mén)就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。
開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng),核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。
3規(guī)劃管理的重要涵義
規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件,前者面向的是“管理”,后者面向的是“設(shè)計(jì)”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切,規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是:保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求,通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具,提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn):
3.1開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定,作為管理系統(tǒng)中輸入要件,在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估,適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整,并最終選擇設(shè)計(jì)方案。
3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo),需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖,改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是,應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原