摘要：通過分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制的理念，并根據(jù)各階段對(duì)成本控制影響不同，提出了相應(yīng)成本控制的具體措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;全壽命周期;分階段
一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題
(一)成本控制不夠系統(tǒng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般產(chǎn)品成本控制的根本區(qū)別在于它的目標(biāo)成本控制是一個(gè)過程，它控制的對(duì)象是一個(gè)工程項(xiàng)目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定出可操作的系統(tǒng)的成本控制措施十分關(guān)鍵。但很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本的制定過于簡(jiǎn)單化和程式化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡(jiǎn)單地依據(jù)以往的工程成本降低率確定一個(gè)目標(biāo)成本。在成本控制措施方面，只有簡(jiǎn)單的規(guī)章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規(guī)章制度無法得到有效執(zhí)行。成本控制沒有和房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產(chǎn)生的原因。
(二)成本控制重點(diǎn)存在偏差
因?yàn)槭┕るA段投資占據(jù)了投資費(fèi)用的60%左右，我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設(shè)計(jì)等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實(shí)際上有關(guān)文獻(xiàn)表明，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為70%—90%，設(shè)計(jì)和建設(shè)準(zhǔn)備階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費(fèi)用只占建筑物全壽命費(fèi)用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費(fèi)用的多少而定成本的控制重點(diǎn)，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點(diǎn)要考慮各階段對(duì)成本的影響程度。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制基本思想
(一)建立全壽命周期成本控制觀念
壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的整個(gè)過程所經(jīng)歷的時(shí)間期間。從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來看，壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至停產(chǎn)的整個(gè)過程。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對(duì)成本實(shí)施全程控制。
(二)建立分階段有重點(diǎn)控制觀念
根據(jù)基本建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程可劃分為：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)工作階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、生產(chǎn)準(zhǔn)備階段、竣工驗(yàn)收階段、后評(píng)價(jià)階段等階段[2]。
介于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，各階段對(duì)成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個(gè)階段：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施中期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施后期的成本控制(見圖2.1)。并且把準(zhǔn)備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上針對(duì)三個(gè)階段，采取不同措施進(jìn)行相應(yīng)成本控制，從而達(dá)到效益的最大化。
三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對(duì)成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準(zhǔn)備期、兼顧中期和后期。
(一)重視項(xiàng)目準(zhǔn)備期成本控制
1、項(xiàng)目建議書階段成本控制。首先，開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件要有利于節(jié)約資金，特別是開發(fā)項(xiàng)目的選址要得當(dāng)，應(yīng)盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號(hào)機(jī)械的運(yùn)作。還應(yīng)考慮各種地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項(xiàng)目初始階段要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)密考察，權(quán)衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方面要適當(dāng)，要