摘要：通過分析現(xiàn)階段房地產項目成本控制存在的問題，提出了房地產項目全壽命周期成本分階段控制的理念，并根據(jù)各階段對成本控制影響不同，提出了相應成本控制的具體措施。
關鍵詞：房地產項目;成本控制;全壽命周期;分階段
一、目前房地產項目成本控制存在的問題
(一)成本控制不夠系統(tǒng)
房地產項目與一般產品成本控制的根本區(qū)別在于它的目標成本控制是一個過程，它控制的對象是一個工程項目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對完整的房地產項目制定出可操作的系統(tǒng)的成本控制措施十分關鍵。但很多房地產企業(yè)對于項目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產企業(yè)只是簡單地依據(jù)以往的工程成本降低率確定一個目標成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規(guī)章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規(guī)章制度無法得到有效執(zhí)行。成本控制沒有和房地產項目實際情況結合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產生的原因。
(二)成本控制重點存在偏差
因為施工階段投資占據(jù)了投資費用的60%左右，我國房地產長期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設計等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實際上有關文獻表明，項目建議書和可行性研究報告對項目投資的影響程度為70%—90%，設計和建設準備階段對項目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費用只占建筑物全壽命費用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費用的多少而定成本的控制重點，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點要考慮各階段對成本的影響程度。
二、房地產項目全壽命周期成本分階段控制基本思想
(一)建立全壽命周期成本控制觀念
壽命周期是指從事物的產生至消亡的整個過程所經(jīng)歷的時間期間。從房地產開發(fā)商的視角來看，壽命周期是指房地產項目從創(chuàng)意到建設，直至停產的整個過程。在完整的房地產開發(fā)過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對成本實施全程控制。
(二)建立分階段有重點控制觀念
根據(jù)基本建設程序，房地產項目建設過程可劃分為：項目建議書、可行性研究報告、設計工作階段、建設準備階段、建設實施階段、生產準備階段、竣工驗收階段、后評價階段等階段[2]。
介于房地產項目實施過程中，各階段對成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個階段：項目實施準備期的成本控制，項目實施中期的成本控制，項目實施后期的成本控制(見圖2.1)。并且把準備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點，在此基礎上針對三個階段，采取不同措施進行相應成本控制，從而達到效益的最大化。
三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。
(一)重視項目準備期成本控制
1、項目建議書階段成本控制。首先，開發(fā)項目的建設條件要有利于節(jié)約資金，特別是開發(fā)項目的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線埋設、地塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項目初始階段要對其進行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產項目的開發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設的內容和規(guī)模方面要適當，要