【摘要】政府投資項目采用代建制管理已初見成效，在房地產(chǎn)項目開發(fā)上嘗試引入代建，并結(jié)合項目開發(fā)實踐，對房地產(chǎn)項目代建制的實施提出一些思路。
1“ 代建制”管理模式
“ 代建制”是指投資項目經(jīng)過規(guī)定的程序，由投資方選擇有資質(zhì)的項目管理公司作為項目建設期法人。全權(quán)負責項目建設全過程的組織管理，通過專業(yè)化項目管理最終達到控制投資、保證工期質(zhì)量、提高投資效益和管理水平的目的。項目代建可分為全過程代建方式和分階段代建方式。全過程代建方式，由代建單位對代建項目從項目建議書批復后開始，經(jīng)可行性研究、設計、施工、竣工驗收，直至保修期結(jié)束，實行全過程管理。分階段的代建方式，將代建項目分前期和實施兩階段委托代建單位進行管理。
2 政府投資項目采用代建制的目的
目前政府投資項目越來越多的在采用“ 代建制”,其目的是:
1)有效控制" 三超"、防止項目建設中腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。
傳統(tǒng)建設模式中政府投資項目多實行財政投資，政府管理的單一模式，政府集“ 投資、建設、管理、運營”于一身。這種單一的模式下，項目實施中普遍存在超規(guī)模、超標準、超概算的“ 三超”現(xiàn)象?！?代建制”模式下促使政府投資項目中這四個環(huán)節(jié)互相分離彼此制約。
此外，單一模式下項目建設中存在一定的薄弱環(huán)節(jié)，政府投資執(zhí)行部門掌控著從勘探、設計到施工招投標、物料采購的全過程，缺少約束，監(jiān)管失控，責任不明，利益不清，容易滋生腐敗，也容易產(chǎn)生資金浪費、資金挪用、假公濟私、行賄受賄等一系列問題。代建制使政府行政權(quán)力從" 施工招投標、物料采購" 兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)退出，通過合同約束代建單位。代建單位基于法律約束、成本控制利潤追求的考慮，嚴格執(zhí)行合同、建立嚴密的內(nèi)控機制，從而達到防三超、防杜腐敗的作用。
2)實施代建制可以保證項目質(zhì)量，責任落實到位從而提高投資效益。
傳統(tǒng)建設模式下大多數(shù)政府投資項目的“ 指揮部”建設體制，由非專業(yè)機構(gòu)和非專業(yè)人員、甚至由臨時機構(gòu)抽調(diào)人員進行管理，除了如上所說的存在成本不易控制的弊端之外，人員的水平參差不齊，每個項目班子的組建都要不同程度地付出學習成本和時間成本，也就是通常所說的“ 交學費”，其質(zhì)量、工期也達不到設計規(guī)范要求。同時，這種建設體制下建設單位與政府部門是上下級關(guān)系，缺乏競爭機制，行政管轄、行政干預都會造成項目的延遲、項目大量的變更。另外，作為非常設機構(gòu)的指揮部，項目結(jié)束后無從追究責任，一個臨時的責任機構(gòu)和一個終身的責任機構(gòu)在管理工程項目上，最終項目的成本、工期、質(zhì)量當然是不可比的。
而實行代建制，代建單位具有豐富的項目專業(yè)管理經(jīng)驗，能夠提高管理水平、降低管理成本、方便監(jiān)督管理，提高投資項目實施情況的透明度，真正做到公開、公平、公正。而且依照代建合同的約定，代建單位向投資方繳納履約銀行保函或履約保證金，便于政府投資部門從經(jīng)濟上對代建單位的違規(guī)行為采取制約，迫使各專業(yè)單位提高自身技術(shù)水平，增強服務意識，對政府機構(gòu)的整體水平的提高也起到了促進作用，對于項目來說也能提高投資效益。
3) 實行代建制可以使政府在職能轉(zhuǎn)變的同時規(guī)范投資管理，真正做到建管分開。
傳統(tǒng)建設模式下，投資與建設、建設與管理混為一體，相互之間又缺乏有效的監(jiān)督機制。而實行了代建制，政府的職能部門主要從事的是行業(yè)的指導監(jiān)管工作，具體包括資金的監(jiān)管、建設市場的監(jiān)管及有關(guān)規(guī)定的落實。政府作為投資方，受到代建合同的約束，一些立項存在問題、資金缺口很大的項目將會受到制約，從而規(guī)范了建設市場的管理。同時，項目使用單位的責任意識也會因此得到增強，他們從盲目、繁瑣的項目管理