下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)投資項目分析方法。我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負責(zé)國家工程標(biāo)準(zhǔn)整個的制定編制單位，房地產(chǎn)投資項目分析方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)投資項目分析方法，還編了一本房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法與案例，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)濟層面怎么做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產(chǎn)投資項目或者是開發(fā)項目可行性研究適用的領(lǐng)域
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。
比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產(chǎn)的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺的物業(yè)管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。
大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個環(huán)境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項目里面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀(jì)念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃，當(dāng)時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發(fā)區(qū)進行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當(dāng)時投入規(guī)劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現(xiàn)在我們再來看這個現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨特的這個造型。這個規(guī)劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個地方，光標(biāo)這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產(chǎn)規(guī)劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個發(fā)布的東西，這是法國建的工業(yè)博覽館，這是有三個支點，現(xiàn)在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產(chǎn)投資活動，這是我們現(xiàn)在主要的研究內(nèi)容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內(nèi)進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動，是一個持續(xù)的經(jīng)營。在項目評價的領(lǐng)域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構(gòu)對你進行評估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻或者是報告里面，大家應(yīng)該注意這個詞，但是美國人不是很嚴(yán)格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對于一般的項目分