類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價。從經(jīng)營的角度來看我們有一些項目是經(jīng)營性，有一些項目是非經(jīng)營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經(jīng)營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營項目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營性項目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養(yǎng)著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經(jīng)濟適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于政府來說它是政府政績的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福，那么大的廣場，據(jù)說這個項目是國內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內(nèi)容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什么？就是整個國家宏觀經(jīng)濟，還有房地產(chǎn)整個宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現(xiàn)不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術(shù)評價，技術(shù)評價可能一般就是通過設(shè)計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業(yè)人士對我房地產(chǎn)項目進行評估，主要是技術(shù)方面。
環(huán)境影響評價是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項目也存在這樣的東西，時間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。
經(jīng)濟評價這是我們主要要講的內(nèi)容。還有社會評價，房地產(chǎn)項目社會評價，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產(chǎn)項目的時候，應(yīng)該積極搞社會評價，為什么？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開發(fā)項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日