程上。
風(fēng)險分析大家都很重視，但是風(fēng)險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構(gòu)評價，對小的一般項目沒有什么組織機構(gòu)評價，但是對于超大的項目就有組織機構(gòu)評價的問題，比如說國家大劇院項目的業(yè)主，就需要組織機構(gòu)評價；還有現(xiàn)在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構(gòu)進行評價。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內(nèi)，有一些工業(yè)項目就存在這個問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴重，那么可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最后一個就是監(jiān)督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標體系，將來你的項目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標體系來檢驗?zāi)愕捻椖渴欠癯晒?，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內(nèi)容，對于我們房地產(chǎn)項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產(chǎn)商組織機構(gòu)評價不一定做，環(huán)境影響評價也不一定要做。但是監(jiān)督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那么我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯(lián)合國公華組織工業(yè)組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這里面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內(nèi)容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設(shè)計，后面就是建筑、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事后評估總結(jié)經(jīng)驗，為下一次項目提供經(jīng)驗和教訓(xùn)。
在項目周期內(nèi)我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現(xiàn)在非常熱門的一個學(xué)科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內(nèi)四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關(guān)心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今后工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什么關(guān)系？比如說中間是一個建筑物，某一個項目，和項目有關(guān)系的都是什么人？有政府、投資人，房地產(chǎn)項目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機構(gòu)，銀行，可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導(dǎo)思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構(gòu)、施工企業(yè)、銀行，但是對于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。
三、 對經(jīng)濟評價怎么進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什么區(qū)別，實際上是有比較大的區(qū)別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現(xiàn)在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這里面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效