需求，什么叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經(jīng)營的問題和誰買單的問題，關(guān)鍵是誰買單的問題，誰經(jīng)營也是很關(guān)鍵的問題，這些都是我們進(jìn)行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產(chǎn)開發(fā)項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業(yè)也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細(xì)分市場，房地產(chǎn)市場行話叫做細(xì)分市場。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果，就是說什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什么樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說我想搞這個房地產(chǎn)項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環(huán)境要做一個基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進(jìn)行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補救辦法。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長期性；房地產(chǎn)開發(fā)項目它本身是開發(fā)過程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開發(fā)的時候和投資兩個同時在進(jìn)行。
還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產(chǎn)出，什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣，這是任何一種產(chǎn)品沒有的優(yōu)惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在制造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產(chǎn)有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當(dāng)然它還有一些無形的資產(chǎn)這都是有可能的。
所以我們開發(fā)產(chǎn)品的投資有三個方面組成，一個是開發(fā)產(chǎn)品的成本，這是出租出售的資產(chǎn)；第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn)；還有無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
這是我要非常強調(diào)的一個概念，就是說我們擴大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動性，因為有一些大學(xué)寫的房地產(chǎn)的教科書里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產(chǎn)才有，開發(fā)產(chǎn)品沒有，這是分界線評價的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會計制度規(guī)定的。
我們房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品另外一些特點就是投資和生產(chǎn)，這同時又形成了固定資產(chǎn)和開發(fā)成本。在開發(fā)成本中有關(guān)的稅費也是我們開發(fā)成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法里面都說清楚的。房地產(chǎn)里面有一個開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本，這個經(jīng)營成本和開發(fā)成本是有區(qū)別的，開發(fā)成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發(fā)的經(jīng)營成本不一樣，它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出租的時候，將開發(fā)的成本按照國家和有關(guān)會計制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
開發(fā)成本就是花多少錢就是多少，但是經(jīng)營成本不是這樣，經(jīng)營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當(dāng)期銷售收入和租金收入占全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。
我們房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的類型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營型類型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業(yè)、辦公等若干；評價有兩類評價，