一類是財務(wù)評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當(dāng)于一般項目投資項目，大家可能熟知國民經(jīng)濟評價，我們稱為經(jīng)濟分析，但是它主要是為一些開發(fā)區(qū)設(shè)立的，就是為國家開發(fā)區(qū)設(shè)立的。
四、 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價要解決一些什么問題
首先要解決它的經(jīng)濟合理性，就是這個項目合不合理開發(fā)，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務(wù)生存能力，財務(wù)生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經(jīng)建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產(chǎn)生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續(xù)生存下去，這是一個最基本的生存能力，應(yīng)該看看我們需要有多少營業(yè)收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發(fā)商做項目都是銀行還款還上多少，然后借款還付本息之上，經(jīng)營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務(wù)的不確定性及風(fēng)險，一般房地產(chǎn)項目，就是所謂的經(jīng)濟分析或者是國民經(jīng)濟評價風(fēng)險我們一般不去做，一般只做財務(wù)的不確定性及風(fēng)險。我們要分析的對象是什么？是現(xiàn)金流量，我們分析的對象是現(xiàn)金流量；解決問題的理論方法是什么？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析，我們的方法里面都有規(guī)定。
如何解決問題？首先要解決發(fā)生了什么費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什么問題，現(xiàn)在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什么收入，就是收入多少，交納了什么稅金，這些稅金又支出了多少；建設(shè)資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權(quán)益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風(fēng)險因素。以上所有的現(xiàn)金流入和流出都有發(fā)生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現(xiàn)金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發(fā)生在什么時間，是需要解決這些問題。
現(xiàn)在我們就要解決現(xiàn)金流出。都有哪些現(xiàn)金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什么東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那里買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發(fā)成本，開發(fā)資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業(yè)稅。就是說我們的現(xiàn)金流出大概是這些東西。
開發(fā)建設(shè)投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，公共配套設(shè)施建設(shè)費用，開發(fā)間接費用，財務(wù)費用，管理費用，銷售費用，開發(fā)期間稅費以及不可預(yù)見費等等，這些費用文件里面都有規(guī)定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結(jié)構(gòu)的問題。首先就是資本金，國家規(guī)定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發(fā)商、有關(guān)批準單位說清楚的事情，當(dāng)然資本金現(xiàn)在沒有辦法規(guī)定，弄清楚你的資本金真正從你自己家里的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然后再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預(yù)售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業(yè)的貸款，就是施工企業(yè)墊資，但是從我們國家的規(guī)定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規(guī)定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發(fā)項