目收入有售房款，租金、熟地出讓價(jià)款、配套設(shè)施出售收入這么四項(xiàng)，自營收入就是你自己經(jīng)營的部分，比如說蓋個(gè)商場自己經(jīng)營這是自營收入，這里面也要列清楚租售計(jì)劃，售房類型、時(shí)間、價(jià)格、數(shù)量等等，售樓的經(jīng)營方式等等。
剛才說到現(xiàn)金流量表，這就是一個(gè)現(xiàn)金流量表，但是現(xiàn)在折現(xiàn)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表不涉及融資那部分的現(xiàn)金流量，只是經(jīng)營和投資的現(xiàn)金流量。折現(xiàn)的指標(biāo)，就是這張表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。
分類有全部投資、資本金、投資者各方現(xiàn)金流量表。我們對凈現(xiàn)金流量就是現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出用這個(gè)做折現(xiàn)分析；財(cái)務(wù)盈利能力分析主要指標(biāo)是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，大家都很熟悉；判別標(biāo)準(zhǔn)就是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要大于財(cái)務(wù)的資金機(jī)會(huì)成本，要大于等于加權(quán)平均的機(jī)會(huì)成本，還要大于等于IC，IC就是投資者可接受的最低的收益率，這是理論公式，這個(gè)公式應(yīng)該是沒有大問題。
就是說我獲得的那個(gè)收益率一定要大于我設(shè)定我自己理想的，當(dāng)然這里面我理想的東西可能會(huì)低于資金的成本，我為了擠占市場。比如說原來假定海爾要進(jìn)入計(jì)算機(jī)市場，進(jìn)入計(jì)算機(jī)市場可能定的目標(biāo)就比較低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比較高，這樣海爾的IC就會(huì)低于IBM的IC，而且海爾的IC可能低于海爾本身的加權(quán)平均資金成本。
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按照投資者最低可接受的收益率算出來的，這就是折現(xiàn)以后的內(nèi)容，大家看一下就可以了。還有損益表，這個(gè)損益表是進(jìn)行非折現(xiàn)的盈利能力收入，前面是進(jìn)行現(xiàn)金流入折現(xiàn)的盈利能力，這是非折現(xiàn)的盈利能力，這是利潤和利潤分配就能夠做出來，這沒有什么區(qū)別簡單就可以過去。
還有一個(gè)還款能力的分析，它清償能力有三種，一種是最大償還能力，最大償還能力就是你有什么錢就還什么錢，按最大償還能力計(jì)算；現(xiàn)在執(zhí)行就是等額還本，或者是等額還款這么兩種方法。利息計(jì)算方式也有規(guī)定，還款資金來源有自有資產(chǎn)折舊與銷售，還有可用于還款的利潤；可用于還款的預(yù)售房款，這也是其他的產(chǎn)品和項(xiàng)目所不具備的，就是預(yù)售房款可以還款，還有一些其它資金。
我們的指標(biāo)有三個(gè)，一個(gè)是借款償還期，這對應(yīng)最大還款能力；還有利息備付率和償債覆蓋率，這兩個(gè)指標(biāo)都是銀行考察的指標(biāo)。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表主要是搞資金平衡，保證項(xiàng)目有支付的能力。資產(chǎn)負(fù)債表主要是考察項(xiàng)目，資產(chǎn)負(fù)債表跟一般的項(xiàng)目是一樣的。
我給大家演示一下，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)邏輯關(guān)系圖，綠色的是我們要分析的一些報(bào)表，藍(lán)色的是我們基本的一些數(shù)據(jù)，紅色的是一些過程東西，這些過程都是數(shù)據(jù)之間怎么來往，都比較詳細(xì)。還有不確定性分析，不確定性分析就是指時(shí)間、地點(diǎn)、程度、可能性等都不確定；還有敏感性分析，敏感性分析計(jì)算不確定性因素的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響程度，并找出對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素；還有轉(zhuǎn)換值，可能有的同志還不大熟悉這個(gè)，現(xiàn)在也作為我們一個(gè)比較大的值，有的同志一般統(tǒng)稱臨界值，是指項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚袝r(shí)不確定因素變化的量或者是變化率；這里面提醒大家一下，只有自營部分才做盈虧平衡分析，開發(fā)部分不做，為什么？盈虧平衡分析是分析不變成本和可變成本的關(guān)系，我們很多書上還在做這個(gè)，是不正確的。
風(fēng)險(xiǎn)分析大家可能都比較清楚，但是對于風(fēng)險(xiǎn)我們要解決什么問題？就是說風(fēng)險(xiǎn)和不確定性是兩個(gè)不同的東西，不確定性只知道它是不確定性，但是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該能夠區(qū)分它能夠發(fā)生的概率和發(fā)生的內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容首先是風(fēng)險(xiǎn)識別因素與程度，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，事前減少損失與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；最后有風(fēng)險(xiǎn)管理，就是事后有一些應(yīng)對的措施。
我們在經(jīng)濟(jì)評價(jià)當(dāng)