引言
PMBOK（Project Management Body of Knowledge），是美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)PMI（Project Management Institute）早在七十年代末率先提出的，發(fā)展到今天已經(jīng)有30年的歷史。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織以該文件為框架，制訂了ISO10006關(guān)于項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)。PMBOK中涉及到的項(xiàng)目管理知識(shí)領(lǐng)域劃分為九個(gè)部分和五個(gè)基本過(guò)程：項(xiàng)目整體管理、項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目時(shí)間管理、項(xiàng)目費(fèi)用管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目人力資源管理、項(xiàng)目溝通管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和項(xiàng)目采購(gòu)管理；項(xiàng)目啟動(dòng)過(guò)程、項(xiàng)目計(jì)劃過(guò)程、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程、項(xiàng)目監(jiān)控過(guò)程、項(xiàng)目收尾過(guò)程。PMBOK的一個(gè)很重要的價(jià)值就是它給出了一種項(xiàng)目管理的思考方式，它從項(xiàng)目管理的環(huán)境、項(xiàng)目管理的過(guò)程組和項(xiàng)目管理的知識(shí)范疇出發(fā)看待項(xiàng)目管理。該體系也被公認(rèn)為全球項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)體系。目前，國(guó)內(nèi)國(guó)外一些公司都以PMBOK為藍(lán)本，逐步建立統(tǒng)一的項(xiàng)目管理思想環(huán)境，以有利于項(xiàng)目管理工作的深化和高效性。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程和特點(diǎn)非常符合PMBOK的思想，PMI所倡導(dǎo)的項(xiàng)目管理思維模式不是唯一的模式，更不是約束，作為項(xiàng)目管理者應(yīng)該具有創(chuàng)造和開(kāi)拓意識(shí)，在認(rèn)識(shí)上、方法學(xué)上甚至要有突破的精神和勇氣。PMBOM思想能使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本，范圍得到有機(jī)的控制，必須采用系統(tǒng)有效的控制手段，采用項(xiàng)目管理的方法進(jìn)行管理是非常有效的手段。因?yàn)轫?xiàng)目必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照一定預(yù)算、范圍和質(zhì)量等級(jí)完成并交付給客戶(hù)，還要達(dá)到客戶(hù)滿意和雙方的利益最大化。這個(gè)過(guò)程是受到多種約束條件和假設(shè)的限制的。作為開(kāi)發(fā)商必須滿足這些約束條件，完成項(xiàng)目，才能取得最終的利潤(rùn)。[2]
PMBOK是一個(gè)面向過(guò)程的系統(tǒng)管理思想、管理工具和管理方法，可以有效解決幾乎所有項(xiàng)目中涉及的各種過(guò)程問(wèn)題。當(dāng)一個(gè)擁有項(xiàng)目管理思想理念的業(yè)內(nèi)人士，俯瞰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的時(shí)候，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)項(xiàng)目，具有典型項(xiàng)目所應(yīng)具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各類(lèi)問(wèn)題都可以利用項(xiàng)目管理有效解決，國(guó)內(nèi)外許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用項(xiàng)目管理，也早已取得顯著的效果。下面我們就站在項(xiàng)目經(jīng)理的角度討論一下房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分PMBOM思想的結(jié)合。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的三個(gè)重要思想
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要經(jīng)歷許多過(guò)程和階段，其中的每一步都是一個(gè)典型項(xiàng)目，都很關(guān)鍵，任何一步的失敗，都足以使你輕易得到的資金和土地，同樣輕易的化為烏有，而這些可能的失敗，每一步都可以通過(guò)實(shí)施項(xiàng)目管理而規(guī)避。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)過(guò)程而快樂(lè)，也可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)過(guò)程而痛苦，所以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最需要的管理思想和管理工具正是項(xiàng)目管理，沒(méi)有什么管理思想和工具比項(xiàng)目管理更能夠給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)真實(shí)的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要注意的三個(gè)重要思想如下。
1.1計(jì)劃管理體系的思想
項(xiàng)目計(jì)劃不僅局限于傳統(tǒng)的進(jìn)度計(jì)劃，還要有詳細(xì)的質(zhì)量管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃、采購(gòu)管理計(jì)劃、成本管理計(jì)劃、溝通管理計(jì)劃、進(jìn)度管理計(jì)劃、范圍管理計(jì)劃等，這樣才能保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)的完成。并在過(guò)程中按照計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行檢查、審計(jì)以及績(jī)效分析，必要時(shí)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行更新和優(yōu)化。由于項(xiàng)目的計(jì)劃管理系統(tǒng)涵蓋廣泛，每個(gè)知識(shí)體系幾乎都要涉及計(jì)劃，往往最初的計(jì)劃不一定是記錄在組織過(guò)程資產(chǎn)里最終的計(jì)劃。因?yàn)?，在?xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中計(jì)劃在不斷完善和細(xì)化。在計(jì)劃管理過(guò)程中，PMBOK的思想就是：預(yù)防錯(cuò)誤的成本，總是大大低于補(bǔ)救錯(cuò)誤的成本；高質(zhì)量是計(jì)劃出來(lái)的，而非檢查出來(lái)的，如是檢查出來(lái)的，就勢(shì)必增大不一致成本，其實(shí)就是加大了質(zhì)量投入。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中計(jì)劃管