[摘 要]房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理等各個(gè)階段乃至全過程中都存在大量的風(fēng)險(xiǎn)因素,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量的好壞影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,關(guān)乎房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成敗。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究具有重要的現(xiàn)實(shí)針對性、必要性。本文基于項(xiàng)目生命周期管理理論,在分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題的基礎(chǔ)上,建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理活動的對應(yīng)矩陣,構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期風(fēng)險(xiǎn)管理框架。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目 生命周期 風(fēng)險(xiǎn)管理 框架
作者簡介:黃海濱,陜西涇陽人,助理工程師,從事工程項(xiàng)目計(jì)劃與管理工作;高利軍,陜西府谷人,在讀博士,從事城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)研究。
一、目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的存在問題
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。目前,國內(nèi)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的理念仍然相對滯后,風(fēng)險(xiǎn)管理重心仍然集中在項(xiàng)目的投資決策階段,主要圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目部分風(fēng)險(xiǎn)因素展開,大多局限于具體的風(fēng)險(xiǎn)分析方法研究。風(fēng)險(xiǎn)管理活動和范圍僅限于項(xiàng)目可行性研究的范疇,遠(yuǎn)不能涵蓋項(xiàng)目管理的全過程。此外,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程中形成的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)反饋和有效積累,大大削弱了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的作用和效果。
存在的主要問題突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面:首先,目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)質(zhì)上是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施為界,把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理全過程人為劃分為風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理兩個(gè)獨(dú)立的狀態(tài),重視風(fēng)險(xiǎn)分析、忽略風(fēng)險(xiǎn)管理,是一種典型的階段性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理模式。其次,在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理模式下,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理沒有作為一個(gè)整體循環(huán)或周期性工作來運(yùn)作,往往是半環(huán)管理或者一環(huán)管理,不利于管理教訓(xùn)的及時(shí)反饋,不具有管理經(jīng)驗(yàn)的可積累性。這種靜態(tài)、簡單的風(fēng)險(xiǎn)管理思想不能反映房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的動態(tài)性。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期與風(fēng)險(xiǎn)管理過程
房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動性的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目的投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理等各個(gè)階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素,容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響,從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)都存在著大量風(fēng)險(xiǎn)。因此,針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展全生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理研究,以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的需要,具有重要的現(xiàn)實(shí)針對性、必要性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理是指利用系統(tǒng)的理論方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控,降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平,有效提高風(fēng)險(xiǎn)管理效益的管理過程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的不同階段,可以開展相對獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程劃分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先,風(fēng)險(xiǎn)識別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)識別最重要的工作就是尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素,明確風(fēng)險(xiǎn)管理對象。風(fēng)險(xiǎn)因素的分類因標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。按照風(fēng)險(xiǎn)因素作用的階段和范圍的不同,我們可以把房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分為綜合風(fēng)險(xiǎn)因素和階段風(fēng)險(xiǎn)因素。所謂綜合風(fēng)險(xiǎn)因素是指貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn)因素。如自然風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。階段風(fēng)險(xiǎn)因素指發(fā)生在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)某一階段的風(fēng)險(xiǎn)因素。如在投資決策階段,就可能存在項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)等。其次,風(fēng)險(xiǎn)評估一般有定性和定量兩種分析方法。常用的定性方法有故障樹分析法、外推法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法、主觀評分法等。常用的定量分析方法有期望值優(yōu)化法、計(jì)劃評審技術(shù)、蒙特卡羅法、層次分析法、列表排序