3)既然實行代建制，實行代建包干價格，那么除投資方主動提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價格內(nèi)，由代建公司自行解決。這一點在其他地區(qū)的代建項目規(guī)定中也有同樣的要求。

　　但在A 項目執(zhí)行中,由于前期代建協(xié)議簽訂時間長，雙方對于現(xiàn)場簽證的管理存在理解上的差異。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對其簽字人員問詢時又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。代建方應頃向于為投資方節(jié)省造價，以最經(jīng)濟的辦法解決問題，而不應以方便項目管理為目的，造成一些非必要的投資。尤其一些臨時項目或小宗項目，代建方提出的定價過高，發(fā)生更換的項目無出處，項目雖小但積累起來數(shù)目不小，直接影響到總成本的控制。

　　4)投資方與代建方的溝通不及時，造成許多未經(jīng)投資方認可，代建方就對施工方進行承諾，使承諾得不到落實，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。

　　5)代建方在招投標管理、資金撥付、現(xiàn)場管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問題能力有待提高。代建公司應代表投資方提出意見及解決辦法，而不應只是將施工單位的意見直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。

　　當然，造成項目代建出現(xiàn)這些問題的關(guān)鍵更多的是來自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。針對A 項目進行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢，我們也在思考“ 代建制”作為一種同市場經(jīng)濟相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會認可，但這并不意味著，實施了“ 代建制”就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風險。相反，由于“ 代建制”打破了傳統(tǒng)的建設(shè)模式格局，使原有投資者、使用者、建設(shè)者所要面對的風險和責任發(fā)生了變化，也就由此帶來了許多新的問題。

　　3. 3 房地產(chǎn)項目實施“ 代建制”存在的問題及防范措施

　　原有機制下，對于工程項目建設(shè)的主要風險來自四個方面：一是由于缺乏有效的投資約束機制，超投資、超規(guī)模、超標準現(xiàn)象嚴重，達不到項目預期目標的風險;二是建設(shè)管理班子無專業(yè)管理經(jīng)驗、技術(shù)力量不足，造成項目質(zhì)量差的技術(shù)管理風險;三是投資方“ 投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體，如不能相互制約，不能遏止腐敗，產(chǎn)生社會風險。四是任何工程項目都存在的不可抗力破壞的自然風險。而由于“ 代建制”在工程項目建設(shè)管理中實現(xiàn)了社會化、職業(yè)化、商業(yè)化，這部分風險也就得到降低或者轉(zhuǎn)移給了代建單位，投資方新增的則是選擇代建單位的風險和監(jiān)管代建單位的風險。這些新增的風險可以通過健全法律體系、完善管理制度、細化代建合同、引入履約擔保機制等方式予以降低。通過這一階段的A 項目代建管理，我們認為在“ 代建制”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目應當把代建工程當作一個系統(tǒng)，各參與方在協(xié)同完成系統(tǒng)目標的過程中，進行權(quán)利、義務分配。參與服務的相關(guān)承包單位也要分擔相應的風險，如勘察、設(shè)計單位就要承擔起設(shè)計內(nèi)容缺陷失誤、不符合現(xiàn)行規(guī)范、出圖時間滯后等風險。而代建單位可以采用合同手段、技術(shù)手段、組織手段、經(jīng)濟手段來進行風險防范與控制。建立健全各項風險管理制度、風險管理流程，從而保證對項目各個環(huán)節(jié)進行全面及時有