場(chǎng)情況，同時(shí)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，還要考慮其他相關(guān)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品除不可移動(dòng)這一特點(diǎn)外，還有投資密集、受政策影響較大等突出特色，最近一二年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，隨著中國(guó)人民銀行121號(hào)文件的下發(fā)，新土地管理辦法的實(shí)行，以及今年國(guó)務(wù)院38號(hào)文的頒布實(shí)行，使土地獲得更加困難，這預(yù)示著房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)消化期。集團(tuán)項(xiàng)目是基于土地政策緊縮前制定快速回款整地的項(xiàng)目目標(biāo)，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的大環(huán)境，這些都要求我們必須調(diào)整企業(yè)（項(xiàng)目）目標(biāo)，向更集約、更高效的方向發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)品定位，充分的挖掘土地的潛力，提高單方利潤(rùn)，保證項(xiàng)目總的利潤(rùn)目標(biāo)。
項(xiàng)目目標(biāo)的確定為制定工作計(jì)劃提供了必要條件，一個(gè)科學(xué)合理的工作計(jì)劃的制定還需要一個(gè)科學(xué)周密的工作程序，確定目標(biāo)后的第二步就是目標(biāo)的細(xì)分。目標(biāo)的細(xì)分是項(xiàng)目建設(shè)成敗的關(guān)鍵性因素之一，目標(biāo)細(xì)分是否合理決定著工作計(jì)劃能否科學(xué)地制定出來(lái)。細(xì)分目標(biāo)可以通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：
第一，按照產(chǎn)品導(dǎo)向的目標(biāo)細(xì)分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是??發(fā)項(xiàng)目總工作分解成小的分工作。對(duì)每項(xiàng)分工作，就有可能對(duì)其主要、細(xì)微的需要進(jìn)行定義。一般情況下分為六層結(jié)構(gòu)：（1）總項(xiàng)目；（2）項(xiàng)目；（3）任務(wù)；（4）子任務(wù)；（5）工作包；（6）努力水平。第一層為決策層，第二三層為管理層，第四五層為執(zhí)行層、技術(shù)層，第六層為操作層。第一層總項(xiàng)目，為第二層各項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總項(xiàng)目一般為：項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目策劃定位、地塊拆遷、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計(jì)、土方工程、單體工程、綜合管網(wǎng)工程、消防工程、消防工程、景觀綠化工程等項(xiàng)目構(gòu)成。所有與項(xiàng)目有關(guān)的活動(dòng)和成本的總和等于總項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目可以分解為任務(wù)，所有任務(wù)總和等于所有項(xiàng)目的總和。這樣分解的目的是為了便于控制，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理與整合成了同義詞。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)行工作分解和結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)，是為后續(xù)實(shí)施和控制奠定溝通和管理的基礎(chǔ)。
第二，按照組織機(jī)構(gòu)來(lái)劃分。一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成功，是由幾個(gè)甚至幾十個(gè)平行部門(mén)共同努力的結(jié)果。需要把目標(biāo)分解到各個(gè)部門(mén)甚至各個(gè)部門(mén)下屬的分組。一般目標(biāo)的分解是根據(jù)總目標(biāo)以及項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)而進(jìn)行的。
其實(shí)，這兩種方式方法從根本意義上應(yīng)該是一致的，因?yàn)樵谄髽I(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立上，是依據(jù)項(xiàng)目工作的需要設(shè)立的，不管是根據(jù)產(chǎn)品（工作）導(dǎo)向，還是組織機(jī)構(gòu)來(lái)細(xì)分，其最終目的還是把總目標(biāo)直接與具體操作人員聯(lián)系起來(lái)。第一種方法使細(xì)分的目標(biāo)更加具體化、明晰化，但在管理過(guò)程中容易出現(xiàn)交叉，在協(xié)調(diào)上需要投入較多的精力；第二種方法立足于組織結(jié)構(gòu)部門(mén)職能，可以很輕松地解決管理中的交叉問(wèn)題，但可能造成總目標(biāo)的細(xì)分不徹底，產(chǎn)生漏項(xiàng)。通常在目標(biāo)細(xì)分過(guò)程中，這兩種方法是結(jié)合起來(lái)使用的。這樣可以結(jié)合兩種方法的優(yōu)點(diǎn)，產(chǎn)生最佳的效果。
二、計(jì)劃是目標(biāo)的細(xì)化、具體化，詳細(xì)周密的計(jì)劃是做好管理的基礎(chǔ)
各部分項(xiàng)目人員必須就未來(lái)可能的發(fā)展仔細(xì)考慮，并就土地、建材、勞動(dòng)力以及未來(lái)市場(chǎng)等方面明確而清晰的通盤(pán)設(shè)想。擬定計(jì)劃必須考慮適用性，特別是時(shí)間面。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間具有周期長(zhǎng)、資金投放密集的特點(diǎn)，一般一個(gè)開(kāi)發(fā)周期需要3？D5年，而計(jì)劃擬定期時(shí)間越長(zhǎng)，可供決策的資料就越不可靠，擬定的難度也就會(huì)越大，因而項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃應(yīng)該是一個(gè)整體目標(biāo)再加上若干個(gè)階段性的計(jì)劃，從而形成一個(gè)計(jì)劃體系，中長(zhǎng)期的目標(biāo)周期指明方向，而短期計(jì)劃用于付諸實(shí)施。
工作計(jì)劃的制定是由實(shí)施部門(mén)根據(jù)細(xì)分目標(biāo)來(lái)制定的，因?yàn)榧?xì)分目標(biāo)來(lái)源于項(xiàng)目的總目標(biāo)，因而在制訂過(guò)程中往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，本部門(mén)的計(jì)劃受其他不能的影響與制約，并深受其困擾。因此

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