傳言飛了一個多月，深圳樓市調(diào)控的靴子終于落地。
3月25日深夜，深圳市政府辦公廳出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），其中限購、限貸的政策最受關(guān)注?！兑庖姟芬?guī)定，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。
與上海史上最嚴(yán)的“滬九條”相比，深圳的調(diào)控顯得“溫柔”很多。
在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市經(jīng)歷了一年多的上漲之后，已經(jīng)有了自動調(diào)整的趨勢。深圳市政府此時“溫柔一刀”，既不會傷害到剛需，又能在一定程度上抑制投機(jī)性需求。
在《意見》正式出臺之前，因擔(dān)憂政策利空，深圳樓市已有一撥短炒客選擇降價拋盤、套現(xiàn)離場。在接下來的半年時間內(nèi)，大部分短炒客將被進(jìn)一步擠出。
抑制投機(jī)是首要目的
“抑制投資客是深圳政府此次調(diào)控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的報告中這樣寫道。
過去一年多，深圳房價漲逾五成，投資客被認(rèn)為是推手之一。
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，深圳樓市的投資客占比高達(dá)25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。
“新進(jìn)入市場的投資客呈現(xiàn)收入不穩(wěn)定、支付能力不足、跟風(fēng)炒作等特征，這是（去年）四季度二手住房價格比三季度上漲20%，新房均價由3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場存在很大不確定風(fēng)險、樓市泡沫與危機(jī)泛起的重要因素?！蓖蹁h表示。
此次深圳出臺的調(diào)控政策，通過抬高購房門檻、降低購房杠桿，對投機(jī)性需求確實具有一定針對性。
“投資客中非深戶籍的比例在40%左右，在全市成交占比約一成?！鄙钲谥性芯恐行恼J(rèn)為，社?！?改3”將在提高入市門檻的基礎(chǔ)上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場成交量，達(dá)到控制房價快速上漲的目標(biāo)。
差別化的信貸政策，則被認(rèn)為是支持剛需，抑制投資，打擊投機(jī)。尤其是對于短炒的投資客來說，2年之內(nèi)再買房的門檻被進(jìn)一步抬高。
《意見》還特別提到，要規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控，堅決打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房首付款的來源核查。
事實上，今年3月以來，深圳市的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)開展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房的摸底排查。王鋒認(rèn)為這有利于降低樓市不合理杠桿，保障樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
短炒客加速拋盤
“在提高首付和購房門檻、樓市投資收益率明顯下滑的情況下，會間接逼走很多投資客。”深圳中原研究中心分析。
在《意見》正式出臺之前，由于深圳市場有關(guān)政府將出臺調(diào)控政策的傳言頗多，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了部分降溫現(xiàn)象。
美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰對《第一財經(jīng)日報》記者表示，后海、龍華片區(qū)出現(xiàn)了較多拋盤現(xiàn)象，與春節(jié)前的價格相比回調(diào)幅度達(dá)10%~15%。
“后海、龍華片區(qū)過去一年投資客占比較高，目前低價拋盤的主要是一些短炒的投資客。拋盤的主要原因是擔(dān)心政府調(diào)控，預(yù)期未來房價不會有太大漲幅。”江少杰說，對于短炒的投資客來說，樓市橫盤就意味著要虧利息，及時套現(xiàn)鎖定利潤才是最重要的