深圳福田區(qū)的一眾業(yè)主們原本名校學(xué)位在手，但近來因為“單身公寓”的屬性爭議，他們面臨著70年產(chǎn)權(quán)房屋被認(rèn)定為非住宅性質(zhì)，子女入學(xué)基礎(chǔ)分“降級”的尷尬局面。
資深的房地產(chǎn)律師對新浪法問指出，此事背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。判斷“單身公寓”或“單身宿舍”到底是住宅還是商業(yè)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)政府部門的認(rèn)定為準(zhǔn)。在相關(guān)部門認(rèn)定前，根據(jù)購房者購買時需要購房資格這一事實來判斷，相關(guān)小區(qū)應(yīng)該屬于住宅性質(zhì)。
70年產(chǎn)權(quán)的單身公寓被校方認(rèn)定為非住宅性質(zhì)
深圳福田區(qū)是深圳的中心城區(qū)之一，也是深圳房價較高的區(qū)域。房天下研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳5月二手房參考均價68328元/平，而福田區(qū)5月二手房參考均價達(dá)到了74793元/平。
所謂“深圳四大中學(xué)”之一的深圳高級中學(xué)南校區(qū)（簡稱“深高南”）就位于福田區(qū)的繁華地段，該校附近的樓盤更是“寸土寸金”。這其中，就包括泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區(qū)和安華小區(qū)等八個小區(qū)。房屋中介平臺數(shù)據(jù)顯示，這些小區(qū)的二手房均價在7-10萬/平不等。
然而，據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w近日報道，臨近“小升初”入學(xué)申請期限，上述八個小區(qū)卻被深高南認(rèn)定屬非住宅用途的商品房，導(dǎo)致小區(qū)錄取基礎(chǔ)分被降低，掉出了第一類積分行列（注：深圳義務(wù)教育階段實施積分入學(xué)制，見圖2），小區(qū)業(yè)主子女的學(xué)位申請顯示“初審不通過”
相關(guān)業(yè)主提供的信息截圖顯示，入學(xué)申請初審不通過的理由為“第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關(guān)證明”。而校方認(rèn)定上述小區(qū)房屋不屬于住宅的依據(jù)，是業(yè)主房產(chǎn)證上的用途一欄標(biāo)有“單身公寓”或“單身宿舍”字樣（見圖3、4）。校方將“單身公寓”或“單身宿舍”視作第三類特殊房產(chǎn)類別，后者入學(xué)積分較第一類住宅低。
業(yè)主們對校方的舉動極為不滿。他們稱在該校往年的招生中，所在小區(qū)均是按住宅用途商品房申請學(xué)位。一些業(yè)主提供的不動產(chǎn)證明也顯示房屋為70年產(chǎn)權(quán)的商品房，土地性質(zhì)為住宅。此外，有業(yè)主表示，購買小區(qū)房屋時占用了購房指標(biāo)，屬于限購限貸范圍。
前述媒體報道稱，福田區(qū)教育局與業(yè)主們的最新溝通結(jié)果是，將“初審不通過”的結(jié)果改為“待初審”，并于6月3日作出情況說明。不過，小區(qū)業(yè)主們依然憤憤不平。有業(yè)主對媒體表示，如果得不到滿意答復(fù)，他們將發(fā)起集體訴訟。
資深房地產(chǎn)律師的觀點：涉事小區(qū)應(yīng)屬住宅
圍繞此事的爭議焦點，即房本上有所謂“單身公寓”或“單身宿舍”字樣，房屋屬于商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)這一問題，我們來聽聽深圳當(dāng)?shù)氐馁Y深房地產(chǎn)律師如何分析。
信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮對新浪法問指出，此事背后核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關(guān)規(guī)定，只有商業(yè)公寓是明確不授予學(xué)位的，但是實踐中開發(fā)商亂用“公寓”概念，同時相關(guān)部門也沒有做一個統(tǒng)一的概念定義，導(dǎo)致圍繞這種單身公寓的性質(zhì)發(fā)生了爭議。
他表示，單方面從名字“單身公寓”或“單身宿舍”來看，無法定義是不是商業(yè)公寓。判斷該公寓到底是住宅還是商業(yè)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)政府部門的認(rèn)定為準(zhǔn)；在相關(guān)部門認(rèn)定之前，可以根據(jù)購房者購買的時候需要購房資格這一事實來判斷，認(rèn)為它應(yīng)該還屬于住宅性質(zhì)，因為商業(yè)公寓是不限購的，只有住宅是限購的。
“所以說，我認(rèn)為這個單身公寓應(yīng)當(dāng)還是屬于住宅性質(zhì)，而不是商業(yè)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)是有學(xué)位的，不能比照商業(yè)公寓來進(jìn)行處理”。張茂榮說。
其實，福田區(qū)學(xué)位房風(fēng)波并非