摘要 : 在中國(guó)融資成本很高是共識(shí)，如果我有一個(gè)億，放到其他項(xiàng)目里面，回報(bào)不低的，很難甘心做這個(gè)項(xiàng)目。對(duì)這類租賃為主很難的項(xiàng)目，資本很快就沒耐性了，因?yàn)槭找媛蕦?shí)在太低了。

　　雷軍投了YOU+青年公寓，被加之小米房地產(chǎn)等臆測(cè)被媒體爆炒刷爆朋友圈，但在地產(chǎn)行業(yè)的朋友看來，這個(gè)事極其難做，不靠譜。難在服務(wù)，難在投資，難在回報(bào)。

　　運(yùn)營(yíng)商：做好年輕人的商業(yè)不容易

　　首先國(guó)內(nèi)這類類住宅物業(yè)很多，但真正能夠做到社區(qū)感覺的，很少。上海張江高科一代有些政府支持的補(bǔ)貼的項(xiàng)目，南京魔方公寓北京蘋果社區(qū)都有嘗試過，不過也達(dá)不到可稱為社區(qū)。青年公寓之類的提法，在我國(guó)更多是噱頭，做不起來，因?yàn)槭莻€(gè)貼錢的活，說白了，要從別處賺錢。而且這些青年公寓的人員流動(dòng)性很大，很難真的被捆綁，這個(gè)是服務(wù)難題。同時(shí)辦公和居住始終是很難合在一起的，因?yàn)楣δ懿煌?。一旦成長(zhǎng)，公司也很可能搬走。

　　“You+國(guó)際青年公寓會(huì)圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個(gè)超大的社區(qū)平臺(tái)，一旦把用戶粘性做起來，這個(gè)線下社區(qū)入口就能帶來無限的可能。”You+這篇PR稿里提到的用戶粘性，真的是個(gè)大挑戰(zhàn)，它需要更多商業(yè)支撐，符合年輕人的商業(yè)，而非網(wǎng)吧、歌舞廳、夜總會(huì)。另外，真的就是消費(fèi)體量了。所有投資，都需要營(yíng)業(yè)額支持，包括社區(qū)商業(yè)，養(yǎng)活從來都不是一件容易的事情。

　　盡管這類年輕群體聚集的市場(chǎng)需求完全存在，但我國(guó)的專業(yè)服務(wù)是嚴(yán)重缺失的?，F(xiàn)在來看，各種青年公寓項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)都很松散，而且缺乏統(tǒng)一訂位，服務(wù)。市場(chǎng)上也缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

　　開發(fā)商：既然能賣，為何要租?

　　技術(shù)和時(shí)代都在往前走，年輕人的思想也在不斷變化，對(duì)居住的需求也會(huì)有更高層次的追求。不過，目前市場(chǎng)上這類青年公寓都還需要靠綁定產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)樽赓U模式，租金太低，投資回報(bào)太慢了。開發(fā)商肯定更愿意銷售，省事，賺錢，方便。所以，小米如果拿了土地，就會(huì)知道土地成本和手機(jī)制作成本，差別太大。

　　土地?cái)[在那里，又是住宅，無論誰(shuí)拿著房子，腦子都開始發(fā)愁，銀行貸款追著開發(fā)商呢。這類項(xiàng)目有過起來的案例，比如新加坡的輝勝閣，都是有基金支持?；疬x擇的就是回報(bào)率低，有長(zhǎng)期收益的項(xiàng)目，一旦成熟，就轉(zhuǎn)手。最關(guān)鍵的問題是，投資回報(bào)率低。除非有龐大資金支持，還有專業(yè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)，政府的支持(上海張江的人才公寓也是政府扶植，指定了這個(gè)建筑只給青年高科技人才的)，這幾個(gè)條件，缺一不可。否則單單土地就是兩萬一平，年回報(bào)率7%，你算算租金得多貴啊?

　　中國(guó)青年公寓市場(chǎng)的問題，關(guān)鍵在金融

　　國(guó)外的金融是開放的，分級(jí)的，比如有的資金就是賺取暴利，而退休基金，就是追求穩(wěn)定收益，通常有3-5年的回報(bào)期。而在中國(guó)，是沒有房地產(chǎn)投資基金的。沒有機(jī)構(gòu)投資者，且政府也還認(rèn)為，這類基金都是炒房的，不是投資的。其實(shí)，這都是偏見。專業(yè)的基金，才有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。比方說養(yǎng)老地產(chǎn)，這么多年也搞不出來，因?yàn)轲B(yǎng)老根本就是一個(gè)回報(bào)很慢的項(xiàng)目。一方面你不能指望老人大把大把的花錢，同時(shí)他又還需要醫(yī)療、陪伴等各類服務(wù)。沒有資金，開發(fā)商怎么可能自己搞好養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　創(chuàng)業(yè)型的青年公寓也是一樣的情況，需求獨(dú)特，同時(shí)對(duì)設(shè)施要求不低。這就最終導(dǎo)致，這類項(xiàng)目只好存在超級(jí)偏遠(yuǎn)離市區(qū)的鳥不拉屎的地方，因?yàn)槟堑胤降貎r(jià)特低，還有機(jī)會(huì)(靠近郊區(qū)都費(fèi)勁)。但在中國(guó)融資成本很高又是共識(shí)，如果我有

一個(gè)億，放到其他項(xiàng)目里面，回報(bào)不低的，很難甘心做這個(gè)項(xiàng)目。對(duì)這類租賃為主很難的項(xiàng)目，資本很快就沒耐性了，因?yàn)槭找媛蕦?shí)在太低了。

　　青年公寓這回事，也就是紅色央企中糧(大悅城)，玩轉(zhuǎn)過，玩得起，銀行頂?shù)米?。但如果要大搞的話，還是要有合理的退出機(jī)制，這個(gè)還是需要金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保?；蛘哒f，政府+金融的整合。在國(guó)外，持有型物業(yè)都是被逐層被收購(gòu)的。通常是基金，物業(yè)不斷升值，投資回報(bào)增加，不斷有人會(huì)接手。前面的人賺差價(jià)，但投入了時(shí)間和培養(yǎng)期，一棟樓被倒賣N次，比如最近中國(guó)人收購(gòu)的紐約的華道夫酒店。