團的“囊中之物”；湖貝新村和布心村則由京基集團提出舊改意向；位于福田的上沙舊村被中洲集團收入囊中；南山區(qū)的南光村則由陽光華藝房地產(chǎn)公司提出舊改；位于羅湖區(qū)黃貝嶺的華麗西村已經(jīng)有國香地產(chǎn)進駐，而國香地產(chǎn)的背后則是恒大地產(chǎn)的身影，恒大也已經(jīng)進駐南山大新村、向南村以及羅湖區(qū)碧波花園等城中村和舊住宅小區(qū)舊改項目。作為過去“舊改大戶”的佳兆業(yè)，截至去年底至少持有深圳8個舊改項目，其中也包括南園新村的改造。
從上述名單可以看出，深圳多數(shù)城中村已經(jīng)被大型房地產(chǎn)開發(fā)商所“圈”。一位小型開發(fā)商的相關(guān)負責人對記者表示，面對城中村舊改這塊大蛋糕，他們的確顯得有些有心無力，很難從大型房企手上“搶到”項目，起碼與村民談判賠償條件就沒有大型房企開出的“誘人”。不過，各開發(fā)商爭相搶“圈地”，并不代表最終“得手”，因為從深圳規(guī)土委舊改確認后，實際開發(fā)商還是有很大變數(shù)。舊改審批流程相對復(fù)雜，同時由于多方利益糾纏，舊改項目的時間周期存在各種不確定性，開發(fā)商甚至將面臨半途退場的可能。
舊房不拆？
換個方式增值
如今，城中村的增值模式就不僅在于舊改和租售小產(chǎn)權(quán)房，越來越多的資本看好深圳長租公寓市場。
隨著大量涌入的新增人口和房價的急劇上漲，使得2005年之后在深圳原關(guān)外迅速膨脹起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為了容納深圳市第二次大規(guī)模人口增長的“緩沖區(qū)”。與早期城中村建筑以租為主的形態(tài)不同的是，2004年之后出現(xiàn)了“亦租亦售”的形態(tài)，從而形成了外界所稱的小產(chǎn)權(quán)房。
如今，小產(chǎn)權(quán)房依舊存在于深圳的城中村，但城中村的增值模式不僅在于舊改和租售小產(chǎn)權(quán)房。
此前，國務(wù)院常務(wù)會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，其中關(guān)于“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的表述引發(fā)各方熱議。近年興起的長租公寓行業(yè)中，公寓設(shè)計者傾向于把某棟樓整租下來，按照年輕人的口味重新設(shè)計裝修再租出去，但在土地稀缺和租金高漲的壓力下，城中村成為一個必然選擇。去年年中，深圳長租公寓市場還在唱著“狼”來了，一年時間過去，深圳長租市場已經(jīng)演繹成為江湖混戰(zhàn)，各路資本更開始在城中村“圈地”。
在福田區(qū)景田的新獅村，記者看到一座正在改造中、外觀看起來非常高級的魔方公寓很快將亮相。記者向附近的中介詢問，周圍的城中村單間出租價格在每月1800元左右，但像魔方公寓這樣的單間月租至少要3500元以上，收益可以成倍增長。
去年12月，雷軍投資的You+青年公寓在南山西麗平山村落地，You+公寓打出的廣告標語是大家熟知的“來了就是深圳人”，給租客大打情感牌。鏈家集團旗下租房品牌自如公寓此前宣布獨立，更成為長租公寓市場發(fā)展一個重要標志。面對長租公寓市場，除了萬科、深業(yè)等大量全國性品牌的正式殺入，現(xiàn)在越來越多民間資本看好深圳長租公寓市場。
由租房平臺“合屋”聯(lián)合長租公寓行業(yè)數(shù)十家品牌機構(gòu)發(fā)起的“青年樂巢計劃”此前在深圳啟動，這也是由純民營資本發(fā)起的一項計劃，通過對深圳城中村等存量房進行柔性改造。合屋做過的一個統(tǒng)計顯示，過去一年具備公司化運營、有品牌文化和服務(wù)理念的長租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，以此計算深圳的租房市場規(guī)模就達到1000億元以上。
現(xiàn)在，深圳長租公寓市場還出現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品。吾家SOHO社區(qū)首次在深圳的八卦嶺片區(qū)亮相。與常規(guī)長租公寓不同的是，每間公寓都可以獨立注冊公司。
不過，長租公寓的井噴式發(fā)展，也讓一些業(yè)內(nèi)人士看到了風(fēng)險。有分析人士表示，長租公寓市場最終或許只有兩個故事：一個是“小而美”的公寓運營者，他們用情懷和產(chǎn)品吸引到客戶；另一種情況就是在資本的支持下獲取更多的資產(chǎn)，賺資產(chǎn)管理運營的錢，創(chuàng)造金融、服務(wù)的增量價值。此外，長租公寓也跟樓市走向密切相關(guān)，特別是目前深圳樓市和租房市場都出現(xiàn)一定的降溫現(xiàn)象，值得引起關(guān)注。
而在“合屋”創(chuàng)始人羅鳳鳴看來，相關(guān)措施為租賃企業(yè)參與城中村改造提供了制度保障。一方面通過改造，可以改善城中村的居住環(huán)境，提供安全舒適的租賃房源。另一方面，有利于進一步完善和壯大住房租賃市場的規(guī)模，盤活深圳存量房市場。不過，未來兩至三年之內(nèi)長租公寓市場洗牌大戰(zhàn)在所難免，目前的發(fā)展處于一種無序無標準的狀態(tài)，要想規(guī)范化長遠發(fā)展，行業(yè)必須有標準。（記者 吳家明）