上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示，各個地方的樓市都在降溫。從7月以來各地的調(diào)控手段來看，調(diào)控主要以堵漏洞為主，例如對假離婚、人才落戶、社保年限等問題加以限制，這也是在補足原先的漏洞和短板，確保政策實施的力度。
“調(diào)控政策出來以后，成交量會有所收縮，但會是一個逐漸收縮的長期過程，不排除會有繼續(xù)打補丁的可能性，希望通過溫和的回調(diào)來防止炒樓的投機行為，從而防止使用高杠桿的投機客造成房價的大幅波動?！北R文曦表示。
房價整體穩(wěn)定大趨勢不變
就房地產(chǎn)市場問題，中央高層和相關部委近期連續(xù)召開三場會議，三度重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，強調(diào)堅持問題導向，高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題。這三場會議涉及至少央行、住建部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等六大部委，以及十幾個熱點城市和多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。
在地方層面，自7月以來，包括東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策。近半個月內(nèi)，熱點城市出臺的約束性調(diào)控政策十分密集，包括杭州、無錫、沈陽、常州、銀川等多個城市均出臺樓市收緊政策。
例如此輪進入調(diào)控之列的東莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市場熱度較高，土拍成交溢價率持續(xù)上行。綜合多家券商對主流房企的跟蹤數(shù)據(jù)來看，目前庫存處于歷史較低水平，補庫存需求強烈，在上半年融資趨松環(huán)境下，房企積極拿地推動凈負債率有所回升。
華創(chuàng)證券的研究報告顯示，上半年，房地產(chǎn)板塊凈負債率87.9%，較2019年末增長6.4個百分點。其中，一線房企凈負債率為64.9%，較2019年末增加8.3個百分點；二線房企凈負債率為121.9%，較2019年末增加4.2個百分點；三線房企凈負債率為91.9%，較2019年末增加4.9個百分點。
8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開“重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會”，傳達了重點房企融資新規(guī)：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1?！叭龡l紅線”政策也引發(fā)諸多房企關注。
深圳一家TOP5的房企負責人士向第一財經(jīng)記者直言，基于去杠桿的融資大背景及地產(chǎn)調(diào)控精細化的大趨勢，考慮到公司目前項目一方面整體去庫存力度可觀；另一方面，在熱點城市和三四線城市的去庫存分化嚴重?！昂罄m(xù)我們還是會去拿地，但是我們盡量會挑選比較有前景的城市和投資回報率比較好的項目，不會為了土儲規(guī)模擴張去到三四線，現(xiàn)金為王?！?/span>
“‘三條紅線’背景下，更關注經(jīng)營性現(xiàn)金流指標應該是不少房企的共同選擇，不排除房企出售部分經(jīng)營性物業(yè)以緩解現(xiàn)金流緊張?！眳穷＠m(xù)稱。
總體上看，在持續(xù)收緊的樓市調(diào)控政策之下，8月全國樓市整體仍保持平穩(wěn)的態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解讀稱， 8月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，從全國70大城市房價數(shù)據(jù)看，8月新建住宅有59個城市房價上漲，這與2019年三季度最高點持平；二手房70城市房價數(shù)據(jù)，上漲城市47個，與2019年7月持平。
盧文曦認為，8月的房價指數(shù)環(huán)比漲幅雖然有所下降，但很多地區(qū)依舊維持了環(huán)比上漲的趨勢。很多城市加入調(diào)控升級的行列，主要還是防止市場出現(xiàn)過熱狀態(tài)。七八月份淡季不淡，樓市的情緒高漲，成交基數(shù)被推高。而“金九銀十”本身就是樓市較熱的傳統(tǒng)銷售期，政府也希望通過這些政策來表明對市場過熱的管控態(tài)度，防止非理性的行為表現(xiàn)。
張波說，由于購房者對于后市依然持樂觀態(tài)度，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房價整體穩(wěn)定的大態(tài)勢不會改變。另外，近期從金融側(cè)加大對房企的“三道紅線”的負債控制，9月樓市房企或明或暗打折的現(xiàn)象預計會增多，在拉動銷量提升的同時，也能保持房價的整體平穩(wěn)。