利潤(rùn)及稅金組成，目前我國(guó)建安工程費(fèi)用主要采用定額測(cè)算，包括的費(fèi)用項(xiàng)目眾多。在目前的統(tǒng)計(jì)資料中，沒(méi)有單純以建安成本為基礎(chǔ)編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價(jià)格變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設(shè)備、工器具購(gòu)置投資完成額和其他費(fèi)用投資完成額三部分組成，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格我們選取了房屋銷售價(jià)格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。由于所選取的房屋銷售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)和土地價(jià)格指數(shù)之間統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法不一致。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的各因素分析
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本形成的各因素比較來(lái)看，我國(guó)不同地區(qū)基本有著較為類似的構(gòu)成情況，即土地成本、建安成本和相關(guān)的稅費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成因素，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段、土地制度逐漸變遷、市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化和制度化的變革時(shí)期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)其的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。
為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個(gè)中等發(fā)展的城市，長(zhǎng)沙和西安，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的情況。為了橫向比較以及分析的方便，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的因素對(duì)比時(shí)，將項(xiàng)目成本構(gòu)成因素進(jìn)一步歸納為土地成本項(xiàng)、建安成本項(xiàng)、相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)。為了更明確地看出房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，我們添加了利潤(rùn)項(xiàng)。經(jīng)計(jì)算三項(xiàng)對(duì)比份額分別約為10%，55%和20%，稅費(fèi)成本達(dá)到20%，建設(shè)成本占到房?jī)r(jià)的二分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)在15%左右。
我們分析過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成，其中土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)是住房?jī)r(jià)格最主要的組成部分。由于房屋建造質(zhì)量高，建筑成本高，房?jī)r(jià)也偏高，因此它們之間沒(méi)有一個(gè)評(píng)價(jià)合理與否的固定標(biāo)準(zhǔn)。
因?yàn)?/span>住房?jī)r(jià)格包含許多構(gòu)成因素，房?jī)r(jià)與地價(jià)、建安工程費(fèi)和相關(guān)的稅費(fèi)之間比例究竟是多少才合理，這是一個(gè)很難回答的問(wèn)題，有些地區(qū)比如西安、成都地價(jià)較低。