的新階段，區(qū)域分化成為房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。
“政策的調(diào)整應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。去年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整，從過去房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現(xiàn)在總體趨于平衡、局部地區(qū)過剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化、調(diào)整，把過去抑制房價(jià)過快上漲的從嚴(yán)、過嚴(yán)的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身的規(guī)律，是合理的，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場的變化。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說。
值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”，而是因地施策，特別強(qiáng)調(diào)要根據(jù)不同城市的不同特點(diǎn)執(zhí)行差別化住房信貸政策，制定不同的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著各地將根據(jù)自己的實(shí)際情況來出臺(tái)房貸新政的實(shí)施細(xì)則。
“政策因地實(shí)施，確定政策時(shí)由地方政府、監(jiān)管部門和商業(yè)銀行共同參與，這樣決策時(shí)會(huì)綜合考慮各方因素，比如當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，決策會(huì)相對合理。”宗良說。
溫彬指出，對于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來說，也有更大的市場空間。各家銀行可以根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況和客戶結(jié)構(gòu)情況，確定房貸政策。
“從總體上來看，房貸政策的調(diào)控更加注重市場化、常態(tài)化、長效化。過去房價(jià)上行期間，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合，這種方式難以適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢。此次政策調(diào)整是對前期市場化政策調(diào)整思路的延續(xù)。建議今后住房信貸政策調(diào)節(jié)采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機(jī)制，以更加尊重市場主體的意見，充分發(fā)揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長效機(jī)制?！弊诹颊f。
日前公布的國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條，被稱之為土地新政“新九條”。國土資源部有關(guān)專家指出，合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，是“新九條”促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心。一方面，住房用地供應(yīng)，要保障住房的建設(shè)需求；另一方面，住房用地供應(yīng)，要實(shí)施分類管理，去庫存化。
通知要求市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)按市場供求情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心及成交量有利
此次政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場價(jià)格有何影響？秦虹指出，客觀上講，信貸政策放松對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心及成交量是有利的。但是，由于現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，差異很大，即使此次信貸政策放松，對于那些供應(yīng)量較大、庫存較多的地區(qū)的樓市，影響也是有限的。對于那些供求關(guān)系偏緊的地區(qū)，政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)銷售的增長。
那么此次新政會(huì)導(dǎo)致房價(jià)回升，甚至形成新的樓市泡沫嗎？秦虹認(rèn)為，此次新政強(qiáng)調(diào)，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了去年一年的負(fù)增長，今年一二月銷售仍是負(fù)增長，如果將過嚴(yán)的政策回歸常態(tài)，對銷售還是有利的，對拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是有利的。然而，從全國來看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少市場供應(yīng)量很大，而投資性需求只有在房價(jià)上升期才會(huì)進(jìn)場，因此新政是否會(huì)刺激房價(jià)上升還有待觀察。
國土部、住建部在通知中強(qiáng)調(diào)，各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場預(yù)期。