9年那波炒房潮還是有別。
也就是說，2015年的上海房地產(chǎn)市場是提前透支了很多需求的。
去年10月，上海高層也曾對房價喊話。稱上海房價已經(jīng)很高，如果不堅持調(diào)控，會削弱城市競爭力。
今年1月，上海有關(guān)部門也召開了一個內(nèi)部研討會，也給出了防范房價過快上漲的定調(diào)。
但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識。
往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價。人們紛紛假設(shè)開發(fā)商不會虧錢，那么面粉已經(jīng)貴過面包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發(fā)和利潤，可是周邊的二手房才3萬。
于是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標(biāo)題也這樣呈現(xiàn)：保本售價5萬！某地進(jìn)入豪宅時代！保本售價5萬！某區(qū)徹底消滅4萬單價！
2015年，上海成交的經(jīng)營性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。
其實這樣的市場，對于開發(fā)商來說也是一個困局。對于大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經(jīng)所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。
樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經(jīng)大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導(dǎo)致財務(wù)費用增加，只要市場出現(xiàn)小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。
也正因此，你會發(fā)現(xiàn)過去的一年，一線城市的地王中出現(xiàn)了很多聯(lián)合體。而幾乎每一個拿了地的開發(fā)商，目標(biāo)都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。
對于開發(fā)商來說，這也是個戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術(shù)上沒有選擇的市場。
一線城市的虹吸效應(yīng)
如果問問這個城市的年輕人，有500萬，買房還是創(chuàng)業(yè)？不知會有怎樣的回答。
在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣家產(chǎn)。
這也是為什么三四線城市庫存高到難以想象，這就是“虹吸效應(yīng)”最簡單粗暴的解釋。
什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學(xué)，最好大學(xué)的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國，有幾個城市滿足這樣的需求？
大城市的房產(chǎn)意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強(qiáng)，三代就能大翻身。
而這一切，從大學(xué)擴(kuò)招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。
房價顛覆了人們對財富和生活的認(rèn)知，又讓人們前赴后繼。